評価書の読む時に見落としてはいけないポイント
2015/05/29 15:19
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こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。
26日「空き家対策特別措置法」が全面施行されましたね。総務省の調査では、
全国の空き家総数は2013年時点で820万戸。うち賃貸や売却の対象外の居住者
のいない住宅は318万戸で10年前の1．5倍増。東京都でも10軒に1軒が空き家だ
そうです。
今日はちょっと不動産のお話から入ってみました。
本日のメルマガは「981.jp公式 競売通信」です。
★【競売通信第７回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━━
「競売通信」では皆様の知りたい競売情報や981.jpの魅力、画期的な使い方を
届けいたします。
競売通信第７回は、、、３点セットの３つ目の資料「評価書」について勉強し
ましょう。「評価書」とは執行裁判所の選任した評価人（原則として、不動産
鑑定士を選任しています。）が、その物件の価格評価とその算出過程などにつ
いて記載した書類です。評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が
記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出
された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係
のあらましが分かるようになっています。
そこで、、、
◆見落としてはいけないポイント１
「公法上の規制」
これは評価書にしか記載されない事項です。土地によっては建物の建築や増築
が出来ない場合があります。建ぺい率や容積率の規制により希望する建物が建
てられない、ローンが組めないなんて事もあるのです。この項目は見落とさな
いようにしてくださいね。
◆見落としてはいけないポイント2
「市場性修正」
その物件の特殊性のために、売却が困難であるような場合、物件自体に内在す
る特殊性等を考慮して、物件を一般の市場に流通させるための修正です。修正
を行った場合には具体的な修正要因を評価書に明記する必要があります。
具体的には
(1) 老朽化した建物で空室が多い物件。（収益物件）
(2) 使用、収益、処分に制限が加えられる持分の取得となる物件。
(3) ラブホテル、風営業関係、温泉旅館等。
(4) 自殺等の事故物件。
(5) 無断転用が行われた農地。
(6) 墓地跡地。
(7) 地中に建物の基礎部分が残されている物件。
(8) 土壌汚染地または疑いのある土地。
買い手が限定される物件（一般人は買わないだろう物件）や事件・事故があっ
た物件は市場性修正で減価されます。
皆様もご存知の尼崎事件では市場性修正が０．４でした。
この二点は必ず見落とさないようにしてくださいね。
次回は「競売市場修正」について見てみましょう！
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ご質問に丁寧にお答えしてくれます。
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最新リリースの詳細は、981.jpのホームページ < http://981.jp > をご覧く
ださい。
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2015/5/29 発行元：一般社団法人不動産競売流通協会
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