利回りから逆算？「入札予想価額」の算出法
2017/03/24 17:57
こんにちは。
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の
細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとう
ございます。
22日「平成29年地価公示」が発表されました。
住宅地はリーマンショック前の平成20年1月以降、
9年ぶりに上昇したそうです。
地価公示価格といえば、競売でも評価書の一番最後に書いて
ありますので皆様にもなじみ深いかと思います。
毎年1月1日時点における標準地の正常な価格の事でしたね。
ところで地価公示等において使用されている符号の意味は
ご存知でしたでしょうか？
実は、用途別に数字を付し、次のように表示しています。
住宅地：－１．－２．－３ 例（品川ー1）
宅地見込地：３－１． ３－２． ３－３ （品川3－1）
商業地：５－１． ５－２． ５－３ （品川5－1）
準工業地：７－１． ７－２． ７－３．
工業地：９－１． ９－２． ９－３．
市街化調整区域内の現況宅地：10－１． 10－２．
市街化調整区域内の現況林地（地価公示のみ）：13－１． 13－２． 13－３．
2017年の調査は26,000地点、2,469人の不動産鑑定士が行いました。
自分の土地はいくら位なんだろうと思ったら、調べてみるのも面白いですよ。
【競売通信第51回】━━━━━━━━━━━━━━━━
本日の競売通信は、、、投資目的の不動産競売（投資物件を選別する場合
の基本的な考え方）という事で利回り（数字）のお話です。
不動産投資とは、マンションやアパートの家賃収入を利益とするために
不動産を購入することですが、不動産投資にあたってベースとなる考えが
「投資した額に対して１年間でどのくらいの収入を得ることができるか」
を数字で表す利回り（表面利回り・実質利回り）ですね。
この２つの利回りの違いはご存知ですか？
◆【表面利回りの計算式】
利回り(表面利回り)＝年間総収入÷投資金額×100
例えば、年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合、
「100万円÷1,000万円×100」で利回りは10％となります。
１年間の利益が10％ということは、投資額を回収するのに10年かかる
ことになります。
このような計算式で求められる利回りを「表面利回り」と言います。
投資物件の広告等に記載されている利回りは「表面利回り」が一般的
ですが、表面利回りには投資時の経費や運営コストは計上されていない
ので投資判断をするためには大雑把過ぎますよね。
そこで、年間収入から物件の運用コスト（管理費・修繕積立金、固定資産税、
火災保険料など）を控除し、それを不動産取得税等の費用を加えた投資金額
で割って出した利回りが必要となります。
こちらを「実質利回り」と言います。
だいたい、表面利回り×72％～75％程度が実質利回りの場合が多いようです。
（降雪地域などを除く）。
◆【実質利回りの計算式】
実質利回り
＝年間純収入（年間家賃総額－（管理費＋修繕積立金＋固定資産税＋火災保険料等））
÷投資金額（購入金額＋登録免許税＋不動産取得税等）×100
例えば、年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、
不動産保有時の運用費が年間100万円の不動産に投資する場合、
表面的利回りと実質利回りは、以下のようになります。
表面利回り（％）＝500万円÷5,000万円×100＝10.0％
実質利回り（％）＝（500万円－100万円） ÷（5,000万円＋300万円）×100＝7.5％
10年で回収できるはずが、13年になってしましました。
不動産投資にあたっては、実質利回りをベースに考えましょうね。
また、より長期的に見る場合は、空き室率や修繕費用などを加味するなど
厳しい条件を設定し、より実態にあった利回りを計算する必要があります。
不動産競売の場合、希望の利回りに基づいて入札価額を決める事ができる
ので、入札予想価格は算出しやすいかもしれませんね。
表面利回りの数字に騙されないようにしましょうね。
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