中古マンション投資の相場やメリットとは?失敗しないための方法も紹介!

2020/08/17

中古マンション投資の相場やメリットとは?失敗しないための方法も紹介!

こんにちは。不動産競売情報サイト981.jpです。 一般市場に流通する前の掘り出し物件や、不動産投資に関するお役立ち情報を発信しています。

不動産投資の一種であるマンション投資は、株式や為替などの相場の影響を受けにくい投資商品です。投資用のマンションには種類があり、その中でも中古マンションは、新築のマンションと違い初期の資金を抑えて投資することが出来ます。 しかし、中古マンションの投資は新築マンションに投資するよりも、リスクが高い可能性もあります。

そこで今回は、中古マンション投資の利回り相場や中古マンション投資のメリットについて解説していきます。中古マンション特有のリスクを知った上で、投資に失敗しない為の方法についてもご紹介していきますので、参考にしてください。

中古マンション投資の利回り相場はどれくらいなのか?

マンション投資において、そのマンションが中古であるか新築であるかによって利回りの相場は変化します。利益を出すためには、利回りの相場について詳しく知ることが重要となります。初めに、中古マンションの利回り相場について解説していきます。

中古マンションの利回り相場

中古マンションの利回りの相場は、3%から7%といわれています。新築マンションと比べると利回りは高く、投資に対するリターンが多いため収益が安定しています。 ですが、中古マンションは購入価格が安いため、投資した金額に対する収益の割合である利回りが高く示されていても、実際の収益は少なくなってしまう可能性があるので注意が必要です。

新築マンションの利回り相場

新築マンションの利回り相場は2%から5%といわれています。中古マンションの利回り相場と比べると低い数値であることが分かります。新築マンションの場合、購入価格が中古マンションよりも高くなるため、利回りが低く出てしまうのです。
しかし、利回りは低くても初期の購入価格が高いため、のちに回収できる金額は大きくなります。

中古マンション投資の4つのメリット

中古マンションの市場は年々大きくなりつつあり、新築マンションから中古マンションへと不動産投資の主体が移る可能性も考えられます。ここで、中古マンション投資の4つのメリットについて解説していきます。

中古マンション投資メリット①利回りの高さ

先述した通り、中古マンションは新築マンションに比べて利回りが高い傾向にあります。築年数があまり経過していない中古マンションであれば、家賃を高く設定することができるため、新築マンションよりも高い利回りで運用していくことが可能となります。

中古マンションの投資メリット②購入価格が安い

中古マンションは購入価格が安く、新築マンションよりも少ない資金で投資を始めることができるのも中古マンションの投資のメリットです。自身の経済状況によって更に資金を用意できるのであれば、複数の物件を所有して収益を得ることも可能です。 また、各銀行等で不動産投資ローンを組むこともできるため、自己資金を使わずに投資することもできます。

中古マンションの投資メリット③安定した収入が確保できる

中古マンション投資などの不動産投資の場合は、他の投資商品と比べ株価や為替の変動の影響を受けにくく、資産価値や賃料が大きく変化しないため、安定した収入を得ることができます。
ただマンションに投資するだけではなく、マンションの全体の設備の管理や、1つ1つの部屋の整備を怠らずに経営を上手くおこなう必要もあるので注意が必要です。

中古マンションの投資メリット④管理しやすい

新築マンションに投資する際は、建物が完成する前に購入することが多いため、イメージと実物との齟齬が起こりがちです。中古マンションの場合は既に住んでいる人がいるため、マンションの状態を細かく確認してから購入するかどうか検討することができます。
自分でマンション全ての管理ができない時は、管理会社や不動産会社に管理を依頼することも可能です。

中古マンション投資で陥りやすい4つの失敗例

中古マンションは比較的手の出しやすい投資商品ですが、中古マンション特有のリスクも存在します。ここからは、中古マンション投資の4つの失敗例について解説します。

中古マンション投資の失敗例①利回りに関して

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、諸経費を考えずに算出された数値で、実質利回りは全体の収入から運営にかかる必要経費を差し引いた実際の利益を示しています。
物件の広告に記載されているのは主に表面利回りです。表面利回りだけを見て購入すると、想定していたよりも整備等で経費がかかってしまい、実際の収益が上がらなかったという事態を引き起こしてしまうのです。

中古マンション投資の失敗例②空室が埋まらない

新築で、なおかつ設備が充実しているマンションであれば、多少家賃が高くてもすぐに空室は埋まるでしょう。しかし、築年数が経過して設備も古い中古マンションの場合、なかなか入居者が決まらず空室ばかりになってしまう可能性があります。
空室が多いと家賃収入は当然得られず、損をする危険性が高くなります。

中古マンション投資の失敗例③物件の修繕箇所が多い

築年数がかなり経過している中古マンションは、様々な設備が老朽化している恐れがあります。古い設備をそのままにしていても入居者は集まらないため、設備を修繕する必要がありますが、それにはかなりの経費がかかることは間違いありません。
そのため、中古のマンションを安く購入しても修繕に費用がかかり、収益が少なくなってしまうのです。

中古マンション投資の失敗例④自然災害による損傷のリスク

近頃増加している地震や台風、豪雨などの自然災害によって、マンションが損傷してしまうことがあります。更に中古マンションの場合は、現在の法律で定められた耐震基準を満たしていない可能性があるため、そのリスクは倍増します。
また、宅地建物取引業法の改正により、その物件が水害ハザードマップのどこに所在するかを、取引時に必ず入居者に説明するように義務付けられました。そのため、中古マンションを安い価格で購入しても、水害の起こる危険性があるとハザードマップで示されている物件は人が集まりにくくなり、空室の原因となります。

不動産投資の失敗例や、不動産投資に失敗しないための方法についてはこちらにも記載しております。こちらの記事も参考にしてみてはいかがでしょうか。

中古マンション投資で失敗しないための5つの方法

中古マンション投資は、新築マンション投資よりは資金を安く抑えられるものの、最初はやはり多額の資金を必要とします。多額の資金を払う以上、失敗は何としても避けたいことかと思います。
最後に、中古マンション投資で失敗しない為の方法について解説していきます。

失敗しないための方法①物件の欠陥を事前に知る

物件の欠陥を細かく知っておくことは、中古マンションに投資する際に何よりも注意しなければならない事柄です。
新築マンションと違い、中古マンションは築年数が経過して老朽化が進んでいることが多い傾向にあります。給湯器やトイレといった部屋の設備は正常に動くか、水回りのトラブルはないか、用水ポンプや屋上防水は機能しているかといったことを確認しましょう。マンションの修繕履歴がある場合は、そちらも確認してください。

失敗しないための方法②空室対策を徹底する

安い価格で物件を購入しても、空室があると収益にはなりません。そのために、物件の周辺に住んでいる人や家族形態などを分析し、様々な空室対策をする必要があります。
現在は、インターネットが全国的に普及したこともあり、インターネットを無料で利用できる部屋が単身者やファミリー層問わず求められています。他にも、オートロックやモニター付きインターホンといった防犯設備であったり、宅配ボックスなども欲しい設備として挙げられています。

失敗しないための方法③物件のある地域の人口変遷に注目する

地方や校外の中古マンションは、都心などに比べて利回りが高かったり、購入価格が安いものがあります。しかし、今後それらの地域では人口が減り賃貸の需要が減退していく可能性もあります。物件を購入する前に、周辺の人口の推移を確認しておくようにしましょう。

失敗しないための方法④建物管理の状況や管理組合を確認する

そのマンションがきちんと管理されているかどうかを確認することも、投資に失敗しないための方法として重要になります。
マンションのエントランスや廊下、ごみ置き場の清掃が行き届いているかどうかであったり、エレベーターなどの定期メンテナンスがおこなわれているかどうか目を光らせてください。自分が入居者だったら、と仮定してマンションを視察することをおすすめします。

失敗しないための方法⑤複数の情報源を持つ

中古マンション投資では、全国各地に数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶ必要があります。そのため、大手のポータルサイトや不動産投資会社、仲介会社を複数利用することが必要になります。複数の会社を利用することで、それぞれの会社だけが持っている情報を比較しながら投資先のマンションを選ぶことができます。
また、不動産投資をおこなっている人を対象としたセミナーも各地でおこなわれているので、そちらにも参加して情報を入手してみてはいかがでしょうか。

物件を探すなら、不動産競売もおすすめ

中古マンションを探すのであれば、「競売物件」もおすすめです。弊サイトで紹介している「競売物件」とは、物件を所有していた人が何らかの理由により物件の代金を支払えなくなったため、オークション形式で売りに出された物件のことをいいます。
競売物件のメリットとして、市場に出回っている物件よりも価格が安くなっていることが挙げられます。築年数や立地も様々な物件が揃っています。
競売物件では内覧することができませんので、資料からどのような物件かを読み解いていく必要があります。弊サイトの無料会員登録をしていただくと、競売物件を購入するときのサポートが受けられたり、競売物件資料(3点セット)を無料でダウンロードして頂くことが可能となります。
是非ご利用ください。

新しく登録する方はこちら

中古マンション投資の相場やメリット|まとめ

いかがでしたでしょうか。当記事では、中古マンション投資の利回りの相場や中古マンション投資のメリット、投資に失敗しないための方法について解説しました。
中古マンション投資は、他の投資方法に比べて手が出しやすい分、大きな負債を抱える危険性も孕んでいます。中古マンション投資で失敗しないためには、中古マンション特有の老朽化等のリスクをいかに解決するかが重要となります。新たな入居者が決まりやすい中古物件を選ぶのはもちろんのこと、時代のニーズに即した部屋に整備していくなどの運営努力も必要になります。
弊サイト「981.jp」では、不動産競売に関する情報であったり競売物件の詳細情報を広く取り扱っております。物件サポートもおこなっておりますので、不動産投資が初めての方もお気軽にご連絡ください。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

981.jp 安心のしくみ

競売通信

メニュー

981.jp公式LINEアカウント

981.jp コンテンツ