不動産投資の融資を受ける条件とは?ローンのメリットや注意点を解説

2020/07/10

不動産投資の融資を受ける条件とは?ローンのメリットや注意点を解説

こんにちは、不動産競売物件情報サイト981.jpです。
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不動産投資を始める際は、高額な資金が必要になりますので、一般的には融資を受けて始めています。 しかし今まで融資を受けたことがない方の場合、どのようにして融資を受ければいいかわからないという方も多いと思います。

今回の記事ではそんな方のために、不動産投資の融資を受けるための条件や、ローンのメリットと注意点について解説していきます。

融資とは?不動産投資の融資を受ける条件

融資を受けるための条件をご紹介する前に、簡単に融資とは何かご説明させていただきます。 「融資」という言葉が聞きなれないかもしれませんが、簡単に言いますと、金融機関からお金を借りることです。 「ローン」というとわかりやすいかと思います。

車を買うためのローンは自動車ローン、家を買うためのローンは住宅ローンというように高額な商品には、ローンがあるように、 投資用の不動産を買うためのローンもあります。

さてここからはその不動産投資の融資を受けるための条件をご紹介していきます。 ※一般的な条件を紹介しますが、各金融機関によって異なる場合があります。

年収400万円以上

必要な年収の最低基準がおおよそ400万円とされています。 個人事業の場合は総売り上げから経費を差し引いた所得が審査の対象になります。

安定した雇用形態

正社員として雇用されていることが条件です。 また、士業、公務員、医師などは安定していると判定されます。

勤務年数2年以上

勤続年数が多いほど信頼度が高くなっていきます。 転職を繰り返していると債務の支払いが不可能と判断され、信頼度が下がってしまう場合があります。

投資先が収益性の高い物件である

収益性が高い方が、低い物件に比べ返済能力が高いと判断されます。 収益になりにくい物件に融資しても金融機関側も損をしてしまう可能性があるため、こちらも項目が審査されます。

担保力の高い物件である

もしも返済が不可能になってしまった場合に、担保力の高い物件の方が金融機関側も安心であるため、このような判断基準もあります。 担保としての価値は地価はもちろんのこと、周辺のエリアや、路線の評価、固定資産税評価なども審査の対象となります。

不動産投資の融資を利用するメリット

続いて不動産投資の融資を利用する場合のメリットをご紹介していきます。 こちらで紹介するメリットを活用することで、投資をスムーズに進めることが可能です。

自己資金が少なくても投資できる

融資を利用する一番のメリットとも言えます。 投資の為の物件を購入しようとしても、かなりの高額な資金が必要になります。 物件の価格だけなく、諸経費なども必要になってきます。 お金を貯めて一括払いで始めようと思っていても、始めるタイミングを逃してしまうということも考えられます。 しかし、融資を受けることによって、自己資金が少なくても投資を始めることができます。

家賃収入でローン返済ができる

融資の際に収益性が判断され、融資が可能であった場合、不動産の家賃収入をローン返済にあてることができます。 給与だけが返済の資金になる住宅ローンに対し、不動産投資の場合は給与と家賃収入の両方を返済にあてることができます。

投資のスピードを早められる

不動産投資で利益を積み重ねていくためには、1つの物件だけでは限界があります。 より積み重ねたい方は、1つめの物件がうまくいったら、2つめ、3つめと規模の拡大を目指すのも良いです。 1つめの物件の利益で、自己資金が多くなっていても、融資を受けることで、より高額な物件を選ぶこともできます。

不動産投資の融資を利用するメリットの他に、不動産投資で失敗する理由について気になる方はこちらもご覧ください。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

続いて、不動産投資ローンと住宅ローンは混同して勘違いされやすいので、投資ローンと住宅ローンの違いをご紹介していきます。

対象となる物件の違い

支払いの対象となる物件と返済原資に違いがあります。

  • 不動産投資ローン:投資用不動産(賃貸として貸し出す物件など)、返済原資は家賃収入
  • 住宅ローン:基本的には自宅(借入者が住む家)、返済原資は給与所得

借入可能額の違い

借入可能な額は借入者の属性によって変動するので、一概には言えませんが、おおよそ、

  • 不動産投資ローン:年収の7~10倍程度
  • 住宅ローン:年収の5~8倍程度

金利の違い

利用目的と原資が違うことで金利には大きな差があります。 差がある理由としては、住宅ローンは原資が給与所得であるため、返済不能のリスクが少ないためです。 一方、不動産投資ローンは原資が家賃収入であるため、返済不能のリスクが高いとみなされ、金利が高くなる場合があります。

  • 不動産投資ローン:平均4~5%
  • 住宅ローン:1%以下が多い

審査項目の違い

審査項目の借入者の情報については共通している部分も多くありますが、それ以外に不動産投資ローンでは物件の収益性が審査項目に含まれます。 よって、借入者情報に問題はなくとも、物件の収益性が低いと判断された場合には審査に落ちてしまうこともあります。

不動産投資で融資を受けるまでの流れ

ここまで不動産投資の融資を受ける条件やメリットについて解説してきましたが、こちらで受けるまでの流れをご説明いたします。

融資を受けるまでの流れ①:申請の準備

融資を受ける金融機関は、紹介してもらう以外にも自分で調べて決定することもできます。 しかし、融資を申し込む際に書類などの準備が必要であるため、知識を持っている不動産会社から紹介していただくことが無難です。

融資を受けるまでの流れ②:審査の申し込み

審査の申し込みの前に、事前審査が行われます。 事前審査はオンラインで申し込まれた情報で出来る場合もありますが、対面で行う場合もあります。 不動産物件を購入する際に、事前審査を通っていることが条件になることも多いようです。

融資を受けるまでの流れ③:審査の開始

事前審査が通ったら、本審査に進みます。 本審査では、借主や物件の情報を記入した書類が必要になります。 審査には数週間から1ヶ月程度かかります。

融資を受けるまでの流れ④:融資の決定通知

融資の審査が完了すると、決定通知が届きます。 審査に通っている場合は、融資の金額や、期間、金利など詳細の情報を知ることができます。

融資を受けるまでの流れ⑤:融資の手続き・実行

審査に通った場合は、金融機関と契約の手続きを行う必要があります。 契約の際には、抵当権設定契約など様々な契約を進めていきます。

不動産投資で融資を受ける際の注意点

ここまで不動産投資の融資について解説してきましたが、注意すべき点もいくつかありますので、解説いたします。

金融機関よりも先に物件を決める

先述いたしましたが、金融機関の融資の事前審査の段階で、物件の担保価値や収益性も調査対象になります。 購入する物件に融資するため、「〇〇〇〇万円の融資ができるか知りたい」というようなことはできません。 また、市場で出回っている物件の多くは非常に高額であり、その分リスクもあります。

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初期費用も必要

不動産融資を受けられるからといって、初期費用がかからないわけではありません。 不動産登記の費用であったり、司法書士費用、不動産取得税などが必要となります。 おおよそ初期費用は物件の価格の4%が目安となります。

不動産投資の融資を受ける条件について|まとめ

いかがでしたでしょうか。 当記事では、不動産投資の融資の条件とメリット、注意点、融資申し込みのフローを解説させて頂きました。

不動産投資の融資は住宅ローンとは違い、借主の情報だけでなく、購入予定の物件の担保価値や収益性なども審査対象となります。 融資を受けることで、少ない自己資金で投資を始めることができます。 購入した物件の家賃収入から返済していくので、空室を作らないように工夫していく必要があります。 競売物件の場合は安い物件もありますので、低い融資額から投資を始めることができ、リスクは低くなりますので、投資を初めて行う方におすすめです。

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当記事が少しでもお役に立てれば幸いです。 最後までご覧いただきありがとうございました。

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