競売不動産取扱主任者試験

競売コラム(メルマガバックナンバー)

2016/07/14

競売通信vol33 『買受人になったけど、どんな権利を引き受けなければいけないの?』

こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。

7月も中旬、海山が恋しい季節となりました。
来週の月曜日(18日)は「海の恩恵に感謝するとともに、海洋国日本の繁栄を
願う日」である国民の祝日「海の日」です。
各地で様々なイベントが開催されますが、水の事故にはお気を付け下さいね。

さてさて、気になる競売物件数、実は減少しております。
特に事件番号に(ケ)が付く担保不動産競売は「時の経済情勢」によって大き
く左右されるもので、過去の経過から見ると、バブル崩壊によって平成3年か
急増、平成10年には過去最大になりました。平成14年から景気の拡大がみら
れるにつれ、平成19年に減少しましたに。平成19年夏以降にはアメリカのサブ
プライムローン問題、平成20年のリーマンショックにより再度増加したものの
平成22年以降は毎年減少しております。



その背景にあるのが「中小企業金融円滑化法(モラトリアム法)」です。これ
は平成23年3月31日までの時限立法でしたが、その後2回に渡る延長を経て平
成25年3月31日に期限が到来しました。この後も景気が回復基調でなかった事
を考えますと、金融機関が担保権の実行に進む前に、貸付条件の変更などによ
り対処していると考えられるため、潜在的な件数はもっとあると言われています。
今後の経済情勢、金融政策、金融機関の債権回収方法などには要チェックです。

さて、今回のメルマガは「競売通信vol33」&「981.jpの便利な利用法」をお
届けいたします。

★【競売通信第33回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━

皆様の知りたい競売情報や981.jpの魅力、画期的な使い方をお届けいたします。
前回は「事故物件」についてお伝えしました。
今回は「落札できた!」「買受人になったけど、どんな権利を引き受けなけれ
ばいけないの?」という事でお話しさせていただきます。
競売不動産を投資用物件として入手する場合、買受人は物件の新オーナーとし
て賃借人に対し、請求できる権利や負担すべき義務が生じます。
例えば、、、賃料、契約期間、敷金(保証金)、滞納管理費の問題があります。
ひとつひとつ見ていきましょう。

【賃料】
買受人が引き受ける賃借権は3点セットの「物件明細書 3買受人が負担する
こととなる他人の権利」に記載されるんでしたよね。



買受人は物件の所有権取得により、前所有者との間の賃貸借契約を引き継ぐの
で、買受人は新所有者(オーナー)として賃借人に対して賃料を請求できます。
金額についても、原則として前所有者との間の賃貸借契約が継続するので、原
則、物件明細書等に記載された金額となります。
買受人は増額したい、賃借人は減額して欲しいという事であれば、買受人と賃
借人との話合いとなり、どうしても合意に至らない場合は、借地借家法により
賃料の増減額請求の調停を申し立てる事も出来ます。

また、競売物件のなかには、競売申立の前後で突然賃料が減額され、物件明細
書に記載された賃料が適正賃料を大幅に下回るケースがあります。これは前所
有者が賃借人に敷金(保証金)を返還することが出来ず、賃料を減額して敷金
分に充当している場合です。
※通常、賃貸不動産は建築の際、金融機関からローンを組んで建物建設してる
ため、建物建設時点で抵当権が設定されており、借主の入居は抵当権の設定後
になります。事実上、敷金返還義務は買受人(新オーナー)に引き継がれない
ことになります(敷金返還義務は前所有者が負います)。

新オーナーとしては適正賃料でなければ納得いきませんよね。もし、このまま
適正な賃料が支払われなければ、それなりの収益を見込んで落札しているので
すから大変困ってしまいますものね。そのため、法律上では買増額を求める事
も出来るのです。
法律は粛々と進むものなので、いざという時のためにこんな知識も頭の隅に置
いておきましょう。
次回は「10年以上も管理費滞納していて誰も何も言わないの?」「えっ、滞納
が100万円以上も!」という事で「滞納管理費」について考えてみましょうね。

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2016/7/14 発行元:一般社団法人不動産競売流通協会
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