競売不動産取扱主任者試験

競売コラム(メルマガバックナンバー)

2015/05/29

競売通信vol7 『 評価書の読む時に見落としてはいけないポイント 』

こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。
26日「空き家対策特別措置法」が全面施行されましたね。総務省の調査では、
全国の空き家総数は2013年時点で820万戸。うち賃貸や売却の対象外の居住者
のいない住宅は318万戸で10年前の1.5倍増。東京都でも10軒に1軒が空き家だ
そうです。
今日はちょっと不動産のお話から入ってみました。
本日のメルマガは「981.jp公式 競売通信」です。

★【競売通信第7回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━━

「競売通信」では皆様の知りたい競売情報や981.jpの魅力、画期的な使い方を
届けいたします。
競売通信第7回は、、、3点セットの3つ目の資料「評価書」について勉強し
ましょう。「評価書」とは執行裁判所の選任した評価人(原則として、不動産
鑑定士を選任しています。)が、その物件の価格評価とその算出過程などにつ
いて記載した書類です。評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が
記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出
された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係
のあらましが分かるようになっています。

そこで、、、
◆見落としてはいけないポイント1
「公法上の規制」
これは評価書にしか記載されない事項です。土地によっては建物の建築や増築
が出来ない場合があります。建ぺい率や容積率の規制により希望する建物が建
てられない、ローンが組めないなんて事もあるのです。この項目は見落とさな
いようにしてくださいね。


◆見落としてはいけないポイント2
「市場性修正」
その物件の特殊性のために、売却が困難であるような場合、物件自体に内在す
る特殊性等を考慮して、物件を一般の市場に流通させるための修正です。修正
を行った場合には具体的な修正要因を評価書に明記する必要があります。

具体的には

(1) 老朽化した建物で空室が多い物件。(収益物件)
(2) 使用、収益、処分に制限が加えられる持分の取得となる物件。
(3) ラブホテル、風営業関係、温泉旅館等。
(4) 自殺等の事故物件。
(5) 無断転用が行われた農地。
(6) 墓地跡地。
(7) 地中に建物の基礎部分が残されている物件。
(8) 土壌汚染地または疑いのある土地。

買い手が限定される物件(一般人は買わないだろう物件)や事件・事故があっ
た物件は市場性修正で減価されます。
皆様もご存知の尼崎事件では市場性修正が0.4でした。



この二点は必ず見落とさないようにしてくださいね。
次回は「競売市場修正」について見てみましょう!
3点セットで分からない事は競売コンシェルジュに聞いて見ましょう!
FKRの競売コンシェルジュは競売の知識のあるスペシャリストです。皆様の
ご質問に丁寧にお答えしてくれます。

競売コンシェルジュはこちら
http://981.jp/ftl/conciergeInfo.action

また、自ら競売の勉強をしたい方にはこちらの書籍がおススメです。
不動産競売の実務を意識した内容とわかりやすい解説、また、難解な法律用語
もわかりやす「巻末用語集」を付属しているため、実務を行っていない不動産
従事者、不動産に携わっておられない不動産競売が初めての方にもお勧め。
「改訂版 競売不動産の基礎知識」はこちらからお求めください。
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不動産競売流通協会では全国各地のFKR会員様10社と「競売不動産パビリ
オン」を出展いたします。
投資家の皆様、サラリーマン大家さん、これから不動産投資を始めたい方、こ
ちらのイベントは必見ですよ!会期は6月5日(金)~6月7日(日)です。
http://www.housingworld.jp/about/fudosan_pav.html

6日、7日は競売パビリオン内にてFKRの会員様が無料セミナーを開催いた
します。競売(公売)不動産活用で投資、賢い金融機関の付き合い方、初めて
の不動産投資など、とてもためになるセミナーが目白押し。全てのセミナーが
無料。投資の第一歩としてセミナーに参加してみてはいかがでしょう!

★競売パビリオン無料セミナーのスケジュールはこちら★


入場料は2,000円ですが、招待券希望と連絡をいただければ事前にお送り
いたします。是非、競売・投資の「ヒント」を探しにいらしてください。
招待券のお申込はこちら
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一般社団法人不動産競売流通協会代表理事青山一広の特別セミナーはこちら!
不動産を安く購入する方法をご存知でしょうか。
昨今、不動産投資やマイホーム取得などのため競売不動産が注目されています。
その魅力は「一般市場より安く買える」こと。「競売物件の探し方」「資金計
画の考え方」を踏まえ、競売不動産による不動産投資のノウハウや最新情報を
お話しさせていただきます。

日時:6月7日(日)11:50~13:10
場所:東京ビッグサイト 西1・2ホール セミナー会場B
題名:「市場価格より安く不動産を購入する~競売不動産のススメ~」
講師:一般社団法人不動産流通協会 代表理事 青山一広
http://www.housingworld.jp/seminar/day03.html

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競売と聞くと【仕入=転売】の場と考えておられる業者様も多いかと存じます。
今回は、そんな常識を覆す、競売不動産の取扱で新規顧客を獲得する「不動産
の新しいかたち」として「競売不動産取扱セミナー」を東京ビッグサイト内会
議室で開催いたします。

日時:6月5日(金)14:00~16:00
場所:東京ビッグサイト会議棟 701会議室

業者向セミナーは事前予約が必要でございます。
◆セミナーの詳細、お申し込みはこちら 
⇒ https://fkr.or.jp/crm/entry/seminar?150529
※お申込の業者様には招待券をお送りいたします。
みなさまのご来場を心よりお待ちしております!

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今月も競売コンシェルジュによるセミナーが各地で開催されています。
この機会に不動産投資の勉強を初めてみませんか。不動産の先生から内緒の話
を聞く絶好のチャンス!少しでも時間が取れるようでしたら行ってみましょう!
セミナー後の懇親会にも参加すれば、不動産投資の真髄を極める事ができるか
もしれません。
競売コンシェルジュによるセミナーは981.jpトップページをご覧ください。
http://981.jp/

スケジュールが合わないという方に朗報です。
FKR関東支部主催一般消費者無料相談会が6月20日(土)に開催決定!
マンツーマンで相談できるチャンスです。是非、スケジュール帳に入れてお
いてください。

★【新しい981.jp】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━━

新しい981.jpを皆様はどのようにご利用されておりますでしょうか。
有料会員の皆様、有料サービスを使いこなしておりますか。
例えば、今まで過去の3点セットを3,240円で購入していたものが、月981円の
ベーシック会員に加入しますと、月5件まで購入可能です。
(3,240円×5件=16,200円⇒なんと、15,219円分もお得)
そのほか、過去の売却結果が2008年以降のものに対して閲覧可能、バーチャル
入札も30件まで同時登録できるというお得なプランとなっております。

ベーシック会員ではもの足らない方のためにプロ会員も設けさせていただきま
した。こちらは不動産業者が使う機能が満載です。
プロ会員機能の例)・マンションなどは、過去競売出品履歴、落札額
・検討物件の、類似過去物件履歴、落札額
などなど、、
無料・有料会員の機能一覧はこちらをご覧ください。
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981.jpについてご意見をお聞かせください。
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今後とも、981.jpをご利用いただけましたら幸いです。
最新リリースの詳細は、981.jpのホームページ < http://981.jp > をご覧く
ださい。
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運営団体 一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)
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2015/5/29 発行元:一般社団法人不動産競売流通協会
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