競売不動産取扱主任者試験

競売コラム(メルマガバックナンバー)

2017/01/26

競売通信vol46『何故、そんなに安いの??あらかじめ確認しよう「借地付建物」』

こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。
2017年も既に1ヶ月が過ぎようとしています。お元気でお過ごしでしょうか?
今週は日本列島に押し寄せた寒波の影響で寒いですね。
24日、北海道の上川地方各地で最低気温が「-30℃」を下回り、最も気温が低
かったのが占冠村の「-32.8℃」。北海道内で氷点下32℃を下回ったのは3年ぶ
りだそうです。
皆様、お風邪など召されませんようにお気をつけくださいませ。

今回はちょっと変わった記事からご紹介いたします。
今、日本では「人口減少が進むなか、アパートやマンション建設が急増」とい
う摩訶不思議な現象が起きています。需要がないのに供給過剰??
内閣府のリポートによると「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数
の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が
高い」ことが分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘して
おり、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘
を鳴らしている。


また、国税庁の発表では、2015年の大家の数(不動産所得申告者数)は3年連
続増加の326万人。3年間で約3万7千人も増えたとの事。
日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、20
15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が
増加中だとか。
内閣府担当者によると「将来的には居住者のニーズに合わないアパートや狭小
住宅のは「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」との見解です。
(20017.1.24毎日新聞より一部抜粋)
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甘い言葉には気を付けましょうね♪

★【競売通信第46回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━

本日の競売通信は、、、「何故、そんなに安いの?」っていう物件ありますよ
ね。「築浅戸建が300万円!マイホームが300万円??」ん~何かあるのかな、
って思った方は正解です。そんな物件に出会った時は「ちゃんと土地と建物が
あるかな、持分売りじゃないかな」とあらかじめ確認しましょう。
そこで、今回は「借地権付建物」についてみてみます。(建物だけの競売)

建物所有を目的とした土地借地権は、法律的には建物に従属する権利と考えら
れているので、建物が売却されると建物所有権に伴って買受人に移転し、買受
人は土地賃借権も取得できると考えられます。賃借権の賃借期間や賃料は原則
として従前の賃借権に定められたものを引き継ぐ事になります。
競売の場合も落札後、地主と土地賃貸借契約を結ばなければなりません。
万が一、地主が承諾してくれない場合、建物を買い受けても土地賃借権を取得
できないため、買受人は賃借人(地主)の承諾に替わる裁判を求める事ができ
ます(借地借家法20条)。

3点セットの物件明細書には以下のように記載されています。
※買受人は、地主の承諾又は裁判等を要する。

契約の締結に当たっては、大抵の場合、地主に譲渡承諾料(名義書換料)を支
払う必要があります。買受人は、地主の承諾を得るために、通常、譲渡承諾料
(名義書換料)と称する金銭を支払います。
金額はおおむね借地権価額の5~15パーセント程度を目安に定められるようです。
(場所によって異なります)
評価書には以下のように記載されています。
落札後、地主に名義変更をお願いする場合、評価書記載の名義書換料を目安と
して交渉するとよいかもしれません。

物件によっては、「建物収去・土地明渡訴訟における原告勝訴判決が確定して
いる。」という記載も、、、。
建物収去土地明渡訴訟の原告勝訴判決が確定している場合、建物の買受人は
建物を収去(取壊)して地主に土地を明け渡す法的義務を引き継ぎます(判決の
効力が及びます)ので、いつでも強制執行を受ける立場となります。え~建物
を壊すって事?
そのような場合は、地主との間で新たな借地権を設定しない限り、建物を利用
することは困難となります。
※ただ、このような建物でも、現に存在する限り、地主との交渉の余地はある
ので売却の対象にはなるのです。

「この物件、安すぎないか?」と思った物件に対して、入札を検討するときは
以上の点に十分に注意しましょう。

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