中古マンション投資は利益出る？物件の選び方やリスク対策を徹底解説！

「中古マンション投資は利益がでるの？」

「どうして中古マンション投資が良いの？」

中古マンション投資は初心者から経験者まで幅広く注目される不動産投資の一つです。

購入費用が安いことや初期費用が通常に比べ低いことから初心者の方でも始めやすく、収益につながりやすい傾向にあります。

本記事では、利益が出る中古マンションの選び方やリスク対策について、具体的なポイントを解説します。

さらに、購入方法や競売物件の魅力、投資を始める際の疑問にもお答えします。

自分に合った不動産投資を見つけるための参考にしてください。

中古マンション投資で利益は出る？物件の選び方も紹介

中古マンション投資で利益を出すためには、戦略的な物件選びが重要です。

立地条件、築年数、管理状態、実質利回りといった要素を総合的に判断することで、安定した収益を期待できます。

初心者でも分かりやすいように、具体的な選び方を以下で解説します。

需要が高い立地条件の物件を最優先する

中古マンション投資用の物件を選ぶ際は、需要が高いエリアを優先することが重要です。

通勤や通学に便利な駅近物件や、商業施設が充実した地域は安定した入居者を確保しやすく、空室リスクを軽減します。

さらに、人口が増加傾向にある都市や再開発エリアの物件は、将来的な資産価値の上昇も期待できます。

立地が優れている物件は購入価格がやや高くても、長期的な利益を見据えれば良い選択と言えるでしょう。

築年数10年程度の物件を選ぶ

中古マンションの築年数は10年程度の物件を選びましょう。

設備が比較的新しく、新築に比べて購入価格が抑えられているため、コストパフォーマンスが高いのが特徴です。

また、この築年数の物件は大規模修繕が必要になる時期が遠く、初期の修繕費を抑えることができます。

さらに、耐震基準が現在の規制に近いことも安心材料です。

ただし、周辺環境や管理状態も確認し、築年数以外の要素も考慮した上で慎重に選ぶことが重要です。

共有部の管理状態が良い物件を選ぶ

中古マンション投資で購入する物件は、共有部の管理状態が良い物件を選ぶようにしましょう。

エントランスや廊下の清潔さ、エレベーターの動作状況などが整備されている物件は、入居者満足度が高く、退去率の低下や資産価値の維持が期待できます。

また、管理会社の評判や修繕積立金の運用状況を確認することで、長期的なリスクを軽減できます。

実質利回りが良い物件を選ぶ

中古マンション投資では、実質利回りが良い物件を選ぶようにしましょう。

実質利回りは、家賃収入から管理費や修繕費などの必要経費を差し引いた実際の収益率を指します。

この数値が高いほど効率的な投資が可能です。

ただし、利回りの高い物件は、物件価格が安く家賃も低いケースが多いため、入居者の質や空室リスクを慎重に見極める必要があります。

購入前にはシミュレーションを行い、現実的な収支計画を立てることが重要です。

中古マンション投資で利益が出る理由

中古マンション投資が利益を上げやすいのは、初期コストの低さや家賃収入の安定性、さらには節税効果や家賃の引き上げ可能性が挙げられます。

これらの理由を理解し、投資戦略に活かすことで、効率的に収益を上げることが可能です。

ここでは中古マンション投資で利益が出る理由について解説します。

中古マンションは購入価格が安いから利回りが高い

中古マンションは新築に比べて購入価格が安いため、初期投資を抑えながら高い利回りを実現できます。

特に築年数が経過した物件ではさらに割安な価格で購入でき、家賃収入とのバランスが良い場合が多いです。

購入価格が低ければ、その分資金回収も早くなり、投資効率が向上します。

ただし、価格が低い理由として修繕が必要なケースもあるため、事前確認は欠かさず徹底しましょう。

マンションだから家賃収入が安定しやすい

中古マンションは新築に比べて購入価格が安いため、初期投資を抑えながら高い利回りを実現できます。

特に築年数が経過した物件ではさらに割安な価格で購入でき、家賃収入とのバランスが良い場合が多いです。

購入価格が低ければ、その分資金回収も早くなり、投資効率が向上します。

ただし、価格が低い理由として修繕が必要なケースもあるため、事前の確認は欠かせません。

建物部分の減価償却を経費にして節税できる

中古マンション投資では、建物部分の減価償却を経費として計上できるため、所得税や住民税の節税効果を得ることが可能です。

特に築古物件は減価償却費が大きく、経費として計上することで課税所得を抑えることができます。

これにより、手元に残る収益が増えるため、節税効果は投資収益に直結します。

税務処理は専門知識が必要な場合もあるため、税理士に相談するのが賢明です。

リノベーションで家賃を引き上げられる

中古マンションはリノベーションによって物件の付加価値を高めることができ、それに伴い家賃を引き上げることが可能です。

例えば、キッチンやバスルームのリフォーム、内装のリフレッシュなどを行うことで、競争力のある物件に変えることができます。

リノベーション費用を回収できる適切な家賃設定を行えば、長期的に高い利回りを維持することが可能です。

中古マンション投資におけるリスク

中古マンション投資には魅力が多い一方で、リスクも伴います。

投資を成功させるには、リスクを正しく理解し、事前に対策を講じることが重要です。

ここでは代表的なリスクとその対策について解説します。

空室になるリスク

中古マンション投資では、空室が続くと家賃収入が途絶え、収益計画に大きな影響を与えます。

空室リスクを抑えるためには、需要が高いエリアの物件を選ぶことが重要です。

さらに、賃貸管理会社の協力を得て、入居者募集を積極的に行うことも有効です。

家賃保証サービスを活用することで、空室期間でも一定の収入を確保する選択肢も検討しましょう。

修繕費や管理費が大きくなるリスク

築年数が経過した物件では、修繕費や管理費が予想以上に増加することがあります。

これにより収益率が低下する可能性があるため、購入前に修繕履歴や積立金の状況を確認することが重要です。

また、購入後も定期的に管理状態を点検し、必要に応じて早めの対応を心掛けることで、大規模な修繕費の発生を抑えることができます。

家賃が下落するリスク

中古マンション市場の変動や周辺環境の変化により、家賃が下落する可能性もあります。

これにより、収益が想定を下回るリスクが生じます。

対策としては、エリアの将来性を見極め、需要が安定している地域の物件を選ぶことが有効です。

また、リノベーションを行い物件の競争力を高めることで、家賃を維持する努力も必要です。

資産価値が減少するリスク

中古マンションは経年劣化に伴い資産価値が下がる可能性があります。

特に、周辺環境が悪化したり、築年数が進みすぎたりした場合は大幅な価値下落のリスクがあります。

購入時には将来的な売却も視野に入れ、再開発エリアや需要が見込まれる地域を選ぶことがポイントです。

また、共有部分の管理状態が良い物件は、資産価値の維持が期待できます。

変動金利による返済負担が増えるリスク

ローンを利用する場合、変動金利を選択していると金利が上昇した際に返済額が増えるリスクがあります。

このリスクを軽減するには、固定金利や金利上限付きのローンを検討することが有効です。

また、余裕を持った収支計画を立て、予備資金を確保しておくことで、金利上昇時の負担を軽減できます。

中古マンション投資における物件の購入方法

中古マンション投資を成功させるためには、適切な購入方法を選ぶことが重要です。

それぞれの方法にはメリットとリスクがあり、投資目的や予算に合わせて選択することが求められます。

以下に代表的な購入方法を解説します。

不動産会社や仲介サイトからの購入

中古マンションを購入する際に多いのは、不動産会社や仲介サイトを通じて物件を購入する方法です。

多くの物件情報が一度に確認できるため、条件に合った物件を効率的に探すことができます。

また、不動産会社のスタッフから詳細な情報やアドバイスを受けられるのも大きなメリットです。

ただし、仲介手数料が発生するため、購入コストがやや高くなる点に注意が必要です。

競売物件からの購入

競売物件は市場価格より安く購入できる可能性があり、初期投資を抑えたい場合に適しています。

ただし、内見ができない場合が多く、物件の状態が不明なリスクがあります。

また、落札後に修繕費がかかることもあるため、リスクを十分に理解した上で参加することが重要です。

新築マンション販売後の築浅中古物件を購入

新築マンション販売後、数年以内に売りに出される築浅中古物件は、新築同様の設備が整っている一方で、新築価格より割安で購入できる点が魅力です。

このような物件は修繕費がほとんど発生しない場合が多く、管理状態も良好なケースが多いです。

ただし、人気の高い物件は競争が激しくなるため、スピーディーな決断が求められる場合があります。

不動産投資会社やセミナー経由の購入

不動産投資会社や投資セミナーを通じて物件を購入する方法もあります。

専門家のアドバイスを受けられるため、物件選びや運用計画の相談がしやすいため、初めてでも安心できる点がメリットです。

ただし、一部の会社では高額な手数料がかかる場合があるため、契約内容をしっかり確認することが大切です。

仲介業者を通さない個人間での購入

個人間で直接取引を行う場合、仲介手数料を節約できるため、購入コストを抑えることが可能です。

しかし、取引に関する知識や交渉力が求められ、手続きに時間や労力がかかる場合があります。

また、物件に関する詳細な調査を自分で行う必要があるため、専門家のサポートを得るか、十分な準備が必要です。

中古マンション投資なら競売物件がおすすめ

競売物件は、初期投資を抑えたい方や高い利回りを求める投資家にとって魅力的な選択肢です。

市場価格よりも安価で購入できる反面、特有のリスクもあるため、慎重な判断が必要です。

ここでは、中古マンション投資に競売物件がおすすめな理由を詳しく解説します。

不動産競売ならではの安価な中古マンションが多くある

不動産競売では、市場価格よりも安価な物件が多数出品されており、通常の購入方法に比べてコストを大幅に抑えられる点が最大の魅力です。

競売物件の価格は、債務整理や資産売却を目的としているため、割安で取引される場合が多いです。

これにより、利回りが高い物件を取得できる可能性が広がり、資金効率の良い投資が可能となります。

不動産競売のリスクは内見できず現物のまま引き渡される

競売物件は原則として内見ができないため、物件の状態を直接確認できないリスクがあります。

また、現状のまま引渡されるため、購入後に修繕や改装が必要となる場合があります。

このリスクを軽減するには、事前に法務局や競売サイトで登記簿を確認し、物件情報を調査することが重要です。

また、現地を訪れて周辺環境を把握し、可能であれば専門家にアドバイスを求めると安心です。

競売に精通した不動産会社や弁護士に相談することで、リスクを最小限に抑えることができます。

中古マンション投資に関するよくある質問

中古マンション投資を始める際に多くの方が抱く疑問について解説します。

相場や初期費用、タイミングなど基本的な情報を理解することで、投資の不安を軽減しやすくなります。

まとめ

中古マンション投資は、低コストで始められ、高い利回りや安定した収益が期待できる魅力的な投資手法です。

一方で、空室リスクや修繕費、資産価値の減少といったリスクも存在します。

成功するためには、需要が高いエリアや管理状態の良い物件を選び、収支計画をしっかり立てることが重要です。

また、購入方法や節税効果などの知識を深め、リスクを最小限に抑える工夫も必要です。

本記事を参考に、リスクとメリットを理解した上で、中古マンション投資に挑戦してみてください。

正しい知識と計画で、安定した資産運用を実現しましょう。