「サラリーマンで不動産投資したい」
「サラリーマンで不動産投資始めたいけどカモにされないか心配」
不動産投資は、サラリーマンが副収入を得ながら資産形成を進めるための魅力的な選択肢です。
一方で、適切な準備が不足すると総合的な収益を計算した時に赤字になったり失敗するリスクも高まってしまいます。
本記事では、不動産投資が注目される理由、よくある失敗パターンとその対策、不動産競売の活用法、そしてサラリーマンが気になる疑問を解説します。
- サラリーマンの不動産投資が注目される理由
- サラリーマンが不動産投資で特に失敗しやすい4つのパターン
- サラリーマンが不動産投資を始めるなら不動産競売がおすすめ
サラリーマンの不動産投資が注目される理由
不動産投資は、安定した給与を基盤に始めやすい投資手法として注目を集めています。
サラリーマンは、本業と両立しながら長期的な資産形成を目指せる点が大きな魅力です。
以下で具体的な注目される理由を解説します。
- 安定した副収入と資産形成がしやすい
- 管理会社を利用すれば運営負担を軽減できるため副業と相性が良い
- 経費と減価償却の活用で節税効果が見込める
- 安定した給与収入を基盤に銀行融資が通りやすい
安定した副収入と資産形成がしやすい
サラリーマンの不動産投資は、家賃収入という安定的な副収入を得られるだけでなく、物件という実物資産を持つことで長期的な資産形成が可能です。
給与収入を補完する形で定期的なキャッシュフローを確保できるため、収入源を複数に分散でき、将来のリスク軽減につながります。
また、物件の価格が上昇すれば売却益を得られる可能性もあります。
安定した収益を得るため、需要の高いエリアや適切な物件選び利回りの良い物件を選びましょう。
管理会社を利用すれば運営負担を軽減できるため副業と相性が良い
サラリーマンの不動産投資は、本業が忙しいサラリーマンでも管理会社を利用することで運営負担を大幅に軽減できます。
賃貸管理会社が入居者募集や家賃回収、修繕対応などを代行してくれるため、オーナーは重要な意思決定や資金計画に集中できます。
これにより、副業として始めやすく、投資初心者でもスムーズに運営を進められます。
ただし、管理費用がかかるため、収益計算時にしっかりと考慮することが必要です。
経費と減価償却の活用で節税効果が見込める
不動産投資では、物件の購入や運営にかかる費用を経費として計上でき、税負担を軽減できます。
さらに、建物部分の減価償却費も経費扱いとなり、実際のキャッシュフローを維持しながら節税効果を得られる点が魅力です。
例えば、家賃収入がある場合でも、経費を適切に計上することで課税所得を抑えられます。
ただし、節税効果だけを目的とせず、収益性を重視した物件選びが重要です。
安定した給与収入を基盤に銀行融資が通りやすい
サラリーマンは、給与という安定した収入があるため、銀行からの融資を受けやすい傾向があります。
金融機関にとって安定した返済能力を示せることは大きなポイントです。
また、金利の低いローンを活用することで、少額の自己資金から不動産投資を始められる可能性があります。
ただし、借入額が多すぎると返済計画に無理が生じるため、適切な資金計画を立てることが重要です。
サラリーマンが不動産投資で特に失敗しやすい4つのパターン
サラリーマンの不動産投資は安定的な収益を得られる一方で、失敗するリスクもあります。
ここでは、初心者が陥りやすいパターンを解説します。
事前にどのようなリスクがあるかを理解し、安心して不動産投資を始めましょう。
利回りだけで物件を選び経費や空室のリスクを見落としてしまう
表面利回りの高さだけで物件を選ぶと、実際の経費や空室リスクを考慮しないため、想定外の支出で赤字になる可能性があります。
例えば、表面利回り10%の物件で年間家賃収入が100万円だとしても、管理費が年間12万円、修繕積立金が8万円、固定資産税が10万円かかる場合、実際の収益は70万円となり、実質利回りは7%まで下がります。
そのため、現実的な収支計画を立て、表面利回りだけに惑わされない投資判断を心掛けましょう。
賃貸需要が少ないエリアで物件を購入してしまう
賃貸需要が低いエリアでは、空室が続き家賃収入が途絶えるリスクが高まります。
エリア選びの際は、人口増加が見込まれる地域や駅近物件、商業施設が充実した場所を優先することが重要です。
また、購入前に賃貸市場の動向を調査し、周辺物件の入居状況を確認することで、リスクを軽減できます。
修繕費や管理費などの経費が想定以上にかかってしまう
物件購入後、修繕費や管理費が予想以上にかかり、収益が圧迫される場合があります。
特に築年数が古い物件や、共有部の管理が不十分な物件では、大規模修繕が必要になる場合があります。
購入前に修繕履歴や管理組合の運営状況を確認し、将来的な費用を見積もることが重要です。
さらに、修繕積立金が十分に確保されている物件を選ぶことで、急な費用負担を抑えられます。
節税目的だけで物件を選び収益が伴わず赤字になってしまう
節税効果だけを狙って物件を購入すると、家賃収入が伴わず、結果的に赤字になるリスクがあります。
特に、高額物件を購入した場合、減価償却を利用して一時的に税負担を軽減できても、収益性が低ければ長期的には損失を抱える可能性があります。
投資物件を選ぶ際は、節税効果に加えて実際の収益やキャッシュフローがプラスになるかを重視する必要があります。
サラリーマンが不動産投資を始めるなら不動産競売がおすすめ
不動産競売は、通常の物件購入に比べてコストを抑えられるため、サラリーマンにとって魅力的な選択肢です。
ただし、特有のリスクもあるため、仕組みや注意点を理解した上で活用することが重要です。
不動産競売とは返済不能の不動産を裁判所が売却し債権者が回収する仕組み
不動産競売は、ローンの返済が滞った物件を裁判所が売却し、債権者の資金回収を図る仕組みです。
このため、市場価格よりも安価で物件が取引されることが多く、資金効率の良い投資が可能です。
競売情報は裁判所や専用サイトで公開されており、誰でも入札に参加できます。
ただし、競売の仕組みに詳しくない場合は、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
不動産競売のおすすめポイントは市場より安価で購入できる
競売物件は、通常の市場流通物件よりも割安で購入できる点が大きな魅力です。
これにより、初期投資を抑えながら高い利回りを狙うことが可能です。
また、落札後にリノベーションを行えば、家賃を引き上げて収益性を向上させることもできます。
ただし、価格が安い理由として修繕が必要なケースも多いため、購入前に十分な調査を行うことが重要です。
不動産競売のリスクは内見できず物件の状態が把握できないこと
競売物件は原則として内見ができないため、物件の状態や修繕の必要性が不明なまま購入するリスクがあります。
また、現在の住人が退去しない場合、引渡命令での手続きが必要になることもあります。
このリスクを抑えるには、競売物件の調査に詳しい専門家へ依頼し、物件情報を徹底的に収集することが重要です。
慎重な準備と情報収集が、競売投資の成功につながります。
参考：裁判所│引渡命令について
サラリーマンの不動産投資に関するよくある質問
通常、会社にバレることはありません。
不安な方は、確定申告時に住民税の徴収方法を「普通徴収（自分で納付）」にすることで防ぐことができます。
住民税が給与天引き（特別徴収）のままだと副収入が会社に知られる可能性があります。
一般的には10～20年程度が目安です。
元を取るまでの期間は、購入物件の価格や家賃収入、運営コストによって異なります。
高い利回りの物件を選び、運営費用を最小限に抑えることで回収期間を短縮することができます。
年収300万円程度からでも不動産投資は可能です。
ただし、融資を利用する場合、金融機関の審査基準により必要な年収が異なるため、自身の資金計画や借入条件を確認することが重要です。
まとめ
サラリーマンの不動産投資は、副収入を得ながら資産形成ができる魅力的な選択肢ですが、適切な物件選びやリスク管理が成功の鍵を握ります。
不動産競売の活用や基本的な知識を身に付けることで、投資の可能性を広げることができます。
正しい準備と計画で、不動産投資を成功に近づけましょう。