不動産を売却する際、多くの人が「仲介手数料がいくらかかるのか」を気にするでしょう。
特に高額な取引となるため、手数料の計算方法や相場を把握していないと、予想以上の負担が発生することもあります。
仲介手数料には法律で定められた上限がありますが、一部の業者では割引してくれる可能性もあるため事前の確認が大切です。
本記事では、不動産売却時の仲介手数料について詳しく解説します。
仕組みや相場、計算方法を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
- 不動産の仲介手数料とは？仕組みと基本を解説
- 仲介手数料を支払うタイミングはいつ？具体例で解説
- 仲介手数料以外にかかる費用の一覧
不動産の仲介手数料とは？仕組みと基本を解説
仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売却や購入のサポートを行う対価として請求する費用です。
成功報酬型であるため、取引が成立しなければ発生しません。
不動産会社は、物件の広告掲載、内見の対応、契約手続きなどを行い、その対価として仲介手数料を受け取ります。
この費用は宅地建物取引業法によって上限が決められていますが、実際には不動産会社によって手数料が異なる場合があります。
また、手数料の割引制度を導入している会社もあるため、事前に比較検討することが重要です。
売却の際に余計なコストを抑えるためにも、仕組みを正しく理解しておきましょう。
不動産売買における仲介手数料の計算方法と早見表
不動産売却時の仲介手数料は、売却価格に応じて計算され、法律で上限額が定められています。
仲介手数料は、売却価格に応じた以下の3段階の料率によって算出されます。
- 不動産売買額が200万円以下の場合
物件価格×5%（+消費税） - 200万円超～400万円以下の場合
物件価格×4%（+消費税） - 400万円超の部分
物件価格×3%（+消費税）
多くの不動産会社はこの上限額を適用しますが、割引サービスを提供する場合もあるため、複数の会社を比較検討することが大切です。
なお、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求することは法律違反です。
不動産会社が適切かどうかを判断するためにも、上限額について知っておきましょう。
不動産売買における仲介手数料の早見表
仲介手数料の計算は、売却価格に応じて段階的な割合が適用されるため、手数料の概算を把握するには早見表を活用するのが便利です。
ここでは、一般的な物件価格ごとの仲介手数料を一覧にして紹介します。
| 物件価格 （税込） | 仲介手数料 （税込） |
|---|---|
| 200万円 | 11.0万円 |
| 400万円 | 19.8万円 |
| 600万円 | 26.4万円 |
| 800万円 | 33.0万円 |
| 1000万円 | 39.6万円 |
| 1200万円 | 46.2万円 |
| 1400万円 | 52.8万円 |
| 1600万円 | 59.4万円 |
| 1800万円 | 66.0万円 |
| 2000万円 | 72.6万円 |
| 2200万円 | 79.2万円 |
| 2400万円 | 85.5万円 |
| 2600万円 | 92.4万円 |
| 2800万円 | 99.0万円 |
| 3000万円 | 105.6万円 |
| 3200万円 | 112.2万円 |
| 3400万円 | 118.8万円 |
| 3600万円 | 125.4万円 |
| 3800万円 | 132.0万円 |
| 4000万円 | 138.6万円 |
| 4200万円 | 138.6万円 |
| 4400万円 | 145.2万円 |
| 4600万円 | 151.8万円 |
| 4800万円 | 165.0万円 |
| 5000万円 | 171.6万円 |
仲介手数料を支払うタイミングはいつ？具体例で解説
不動産売買における仲介手数料は、不動産会社に対して支払う報酬ですが、支払うタイミングは2つに分かれています。
1回目は「売買契約時」、2回目は「物件引渡時」です。
3,000万円の物件を売却し、仲介手数料が105.6万円（税込）の場合
- 売買契約締結時に仲介手数料の50%（52.8万円）を支払う
- 物件引渡し時に残りの50%（52.8万円）を支払う
不動産売買契約締結から決済・引渡しまでの期間は、一般的に1ヵ月程度とされています。
1回目は売買契約時に手付金が支払われる
1回目の支払いタイミングは売買契約時です。
土地や不動産の売買契約時に、買主が決まったタイミングで買主が売主に対して手付金を支払います。
手付金は、売買契約の証拠金として買主が売主に支払うもので、契約の解除に関する重要な役割を持っています。
一般的には売買代金の5%～10%程度の金額が設定されることが多いですが、具体的な金額は売主と買主の合意によって決まります。
手付金を支払うことで契約が正式に成立し、売主はその後、物件の引渡し準備を進めることになります。
なお、買主が契約を解除した場合、手付金は売主に没収されます。
一方で、売主が契約を解除する場合は、買主に手付金の2倍の金額を返還しなければなりません。
2回目は物件引渡時に売買代金から手付金を引いた残代金が支払われる
物件の引渡し時には、売買代金の総額から手付金を差し引いた残代金が支払われます。
これにより、売買契約が完了し、正式に所有権が買主へ移転します。
残代金の支払いは、通常、銀行の住宅ローン融資の実行と同時に行われ、不動産会社や司法書士が立ち会いのもとで手続きが進められます。
売主の口座に残代金が振り込まれたことを確認した後、所有権移転登記の手続きが行われ、買主が正式に物件の所有者となります。
また、残代金の支払いと同時に、固定資産税や管理費の清算、登記費用の支払い、仲介手数料の残額支払いが発生するため、事前に必要な金額を準備しておくことが重要です。
支払いが完了すると、売主から買主へ鍵が引渡され、取引が完了します。
仲介手数料以外にかかる費用の一覧
不動産売買では、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
売主・買主のどちらも、契約時や引渡時に必要な費用を事前に把握し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
ここでは、不動産売却時にかかる代表的な費用について解説します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際に課される税金です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、これから物件の持ち主になる買主が全額負担することが一般的です。
所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けた金額で計算され、一般的な税率は以下のとおりです。
- 所有権移転登記（売主→買主）：固定資産税評価額 × 2.0%（軽減措置適用で0.3%の場合もあり）
- 抵当権抹消登記（売主がローン完済）：不動産1件につき1,000円
抵当権抹消手続きの税額には、ひとつの不動産につき1,000円かかりますが、土地つきの戸建て住宅なら土地建物それぞれに課税されるため、合計2,000円支払うことになります。
ちなみに、土地は1筆ごとにかかるため、3筆の場合は3,000円かかります。
譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、売主は「譲渡所得税」を支払う必要があります。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことで、税率は物件の所有期間によって変動します。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：譲渡所得 × 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：譲渡所得 × 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
3,000万円の特別控除が適用される場合もあるため、適用条件を確認しておきましょう。
売却の翌年に確定申告が必要となるため、税理士や専門家に相談することを検討しましょう。
参考：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参考：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
司法書士の報酬
司法書士の報酬は依頼する業務の内容によって異なりますが、以下が一般的な相場です。
- 所有権移転登記：30,000～90,000円
- 相続：40,000～100,000円
- 所有権保存登記：15,000～50,000円
相続を理由とする所有権移転登記の報酬は、相続人の人数によって異なります。
依頼費用をできるだけ抑えたい場合は、複数の司法書士に問い合わせて見積もりを比較するのが有効な方法です。
まとめ
不動産売却には、仲介手数料だけでなく、登記費用や税金など、さまざまなコストが発生します。
特に、譲渡所得税などは売主にとって大きな負担となるため、事前に試算し、資金計画を立てることが重要です。
また、仲介手数料の計算方法や上限額を理解し、不明な請求があれば適切に対処することが大切です。
司法書士の報酬や手付金なども発生する可能性があるため、売却を進める前に必要な費用をしっかり確認しておきましょう。
売却をスムーズに進めるためには、複数の不動産会社や専門家に相談し、費用やサービスを比較することが大切です。
特に、手数料の割引や税制優遇措置を活用すれば、コストを抑えることができます。