不動産投資のリスクとは？「やめとけ」と言われる6つの理由と対策

「不動産投資は、安定した収益を得られる可能性がある反面、多くのリスクを伴う投資です。

特に投資初心者には、経験不足から思わぬ失敗を招くリスクが高まることがあります。

なかには、「やめとけ」と警告されることも多いですが、それには6つの理由が挙げられます。

これらのリスクを正確に理解し、適切な対策を講じることで、不動産投資における成功の可能性を高めることができます。

この記事では、それぞれのリスクについて具体的に説明し、対策を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にある6つのリスク

不動産投資には、予算や利回りの他にも気を付けるポイントがあります。

不動産投資の主なリスクと対処方法をまとめました。

また、内容ごとに以下より詳細にまとめましたので、是非参考にしてください。

賃貸物件に入居者が見つからず、家賃収入が途絶えるリスク

賃貸物件に入居者が見つからない場合、家賃収入が途絶えるリスクがあり、不動産投資の収益が大幅に減少する可能性があります。

空室が続くと、賃貸物件の運営コストはかかり続ける一方で、家賃収入が入らなくなります。

固定資産税や管理費、ローンの支払いなどの固定費は維持されるため、入居者がいない期間が長くなるほど、キャッシュフローが悪化します。

特に物件の立地や状態、賃貸市場の需要と供給のバランスが悪い場合、入居者を見つけるのに苦労することがあります。

そこで、安定した賃貸経営を維持するためには、物件選びや賃貸戦略の見直しが重要です。

具体的には、賃貸需要の高いエリアを選定し、ターゲット層に合った間取りや設備を提供することで、空室リスクを軽減することが可能です。

賃貸需要が安定しているエリアを選ぶこと

賃貸需要が安定しているエリアを選ぶことで、空室リスクを低減し、安定した家賃収入を確保しやすくなります。

賃貸需要が高いエリアでは、人口増加や利便性の良さが背景にあり、入居者を確保しやすい傾向があります。

大学やオフィス街、駅近くなどの立地は常に需要が高く、賃貸物件が安定して埋まりやすいです。

また、地方物件でも交通の便が良い地域やインフラが充実している場所は人気なため、購入におすすめです。

賃貸ニーズに合った間取りや設備を整えること

賃貸物件がニーズに合っていない場合、空室リスクが高まります。

逆に、間取りや設備がターゲット層に合致していれば、入居者を確保しやすくなります。

例えば、単身者向けには1Kや1LDKの物件が人気ですが、家族向けには2LDK以上の広めの物件が求められます。

また、若い世代向けにはスマートロックやWi-Fi完備の物件、シニア層向けにはバリアフリー対応の物件が好まれる傾向にあります。

セキュリティ面で充実している物件は、入居希望者の関心を引きやすいため、購入の際は細かなオプション部分の確認もおこないましょう。

入居者のターゲット層に合った効果的な募集活動を行うこと

空室リスクを避けるためには、適切な入居者募集活動も重要です。

ターゲット層にアピールする方法として、インターネット広告や不動産仲介業者を通じたプロモーションが有効です。

また、写真や動画を活用した魅力的な物件紹介も、多くの入居希望者を引きつける手段です。

さらに、ターゲット層に特化した条件やキャンペーンを設定することで、競争力を高め、空室期間を短縮できます。

入居者が家賃を滞納し、キャッシュフローが悪化するリスク

賃貸物件では、入居者が家賃を滞納するリスクがあり、それがキャッシュフローの悪化につながる可能性があります。

家賃滞納が発生すると、オーナーは予定していた家賃収入を得られなくなり、ローン返済や維持管理費の支払いが難しくなります。

また、滞納が長期化すると、賃貸契約の解除や法的手続きを取る必要が生じ、さらなる時間と費用がかかります。

家賃収入は投資物件の主な収益源であるため、滞納はキャッシュフローに大きな影響を与えます。

家賃滞納リスクに備えるため、入居者の信用調査や家賃保証サービスを利用することが有効です。

入居者の信用調査を徹底すること

入居者の信用調査を徹底することは、家賃滞納リスクを抑えるために重要です。

信用調査には、賃借人の収入状況や職業、過去の賃貸履歴を確認するプロセスが含まれます。

特に、過去に家賃滞納歴があるか、安定した職に就いているかを調べることが大切です。

収入が安定している入居者であれば、家賃滞納のリスクは低くなります。

例えば、家賃が月収の30％以上を占める入居者は、滞納リスクが高いため、このような点も考慮して判断すると良いでしょう。

また、賃貸契約時に保証人を求めるか、保証会社を利用することも、リスクを軽減する手段です。

賃借人に家賃保証サービスを利用してもらうこと

家賃保証サービスを利用することで、入居者が家賃を滞納した場合でも、オーナーの収入を守ることができます。

このサービスは、入居者が家賃を滞納した際に、保証会社が家賃を立て替えてくれる仕組みです。

これにより、オーナーは安定した収益を確保しやすくなり、賃貸経営のリスクを大幅に軽減することが可能です。

家賃保証サービスには滞納家賃の補填だけでなく、入居者に対する訴訟費用や弁護士費用、退去時の原状回復費用をカバーするプランもあります。

例えば、入居者が6か月以上滞納し続けた場合、訴訟を起こして法的な強制退去を行うケースもあります。

このような場合、費用がかさむため、家賃保証サービスを利用することで大きな負担を軽減できます。

収入確認や保証人のチェックを厳格に行うこと

家賃滞納リスクを減らすためには、入居者の収入確認と保証人のチェックを厳格に行うことも重要です。

賃借人の収入が十分であるかどうかを確認し、安定した職業に就いているかどうかを見極めることで、家賃を支払えなくなるリスクを軽減できます。

例えば、入居者に対して給与明細や納税証明書などの提出を求め、支払い能力を確認することが有効です。

また、保証人を選定する際には、保証人の経済的信用力も確認することが求められます。

信頼できる保証人がいる場合、入居者が滞納しても迅速に対応できるため、リスクを抑えることができます。

建物の老朽化が進み、修繕費がかさむリスク

建物の老朽化が進むと、修繕費が予想以上にかかり、キャッシュフローに悪影響を及ぼすリスクがあります。

建物は年数が経過するにつれて劣化し、定期的なメンテナンスや修繕が必要となります。

外壁のひび割れや屋根の防水、給排水設備の不具合などが発生すると、大規模な修繕が必要になり、その費用は大きくなります。

修繕費用が膨らむと、賃貸経営における利益が減少し、ローン返済や維持管理に支障が出ることがあります。

建物の老朽化による修繕費のリスクを軽減するためには、定期的なメンテナンスを行い耐久性のある建材を使用しておくことが重要です。

定期的な点検と予防的なメンテナンスを実施すること

定期的な点検と予防的なメンテナンスを実施することで、建物の老朽化を防ぎ、長期的に物件の価値を保つことができます。

例えば、屋根や外壁の劣化を早期に発見し、修繕することで、大規模な修繕工事を回避することが可能です。

小さな修繕を早めに行うことで、大きなコストを抑えることができ、投資の効率を高めます。

長寿命で耐久性のある建材を使用すること

建材の選定も、老朽化リスクを抑えるために重要です。

耐久性の高い建材を使用することで、建物の寿命を延ばし、修繕の頻度を減らすことが可能です。

特に、外壁や屋根材に関しては、劣化しにくい素材を選ぶことで、長期的なコスト削減につながります。

初期費用が高くても、耐久性を重視することが最終的には投資利益の最大化に貢献します。

自然災害による物件の損壊や収益損失のリスク

地震や火災などの自然災害リスクに備えるため、投資物件の保護策を整えておきましょう。

日本では多い地震・火災などの自然災害のリスクが発生すると、物件の損害だけでなく、投資自体が大きく揺らぐ可能性があります。

そのためリスクを軽減するためには、耐震性の高い物件選定や防災設備の導入、火災保険への加入が重要です。

耐震性の高い物件を選定すること

地震リスクを軽減するためには、耐震性の高い物件を選ぶことが最も効果的です。

建物の耐震基準が最新のものであるかを確認し、特に古い物件は耐震補強の有無を確認することが必要です。

また、耐震診断を行い、必要に応じて耐震工事を施すことで、地震による被害を最小限に抑えることができます。

耐震性の高い物件を選ぶことは、災害時の安全性だけでなく、入居者に対する信頼性の向上にもつながります。

必要な保険に加入してリスクに備えること

不動産投資における自然災害リスクをカバーするために、地震保険や火災保険を通じて、万が一の被害に備えておきましょう。

これらの保険に加入しておけば、災害発生時に修繕費用や再建費用をカバーでき、投資物件の価値を守ることが可能です。

特に地震保険は、補償の範囲や額を事前に確認し、物件に適したプランを選ぶことが重要です。

物件に防災設備や対策を導入すること

防災設備の導入も、自然災害リスクに対する効果的な対策です。

例えば、火災報知器や消火設備、防火扉の設置などの基本的な対策を行うことに加え、最近ではスマート防災システムを導入することも増えています。

また、地震保険は契約時に補償額を確認し、自分の物件に適したプランを選択することが重要です。

防災対策が整っている物件は、入居者からの評価も高くなり、物件の価値維持にもつながります。

賃貸市場の変動によって、家賃が下落するリスク

賃貸市場の変動によって、家賃が下落するリスクは、不動産投資の収益に直接的な影響を及ぼします。

賃貸市場は、人口動態や経済状況、地域開発などの要因で常に変動しています。

例えば、人口減少や新たな競合物件の増加により、需要が低下すれば家賃相場が下がる可能性があります。

特に、エリアごとの需要に変動があった場合、家賃収入が想定よりも減少し、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。

家賃下落リスクを最小限に抑えるためには、長期的に需要が安定しているエリアを選定し、市場動向に応じた賃料設定を行うことが重要です。

長期的に家賃需要が安定しているエリアで物件を選ぶこと

家賃下落リスクを軽減するためには、長期的に家賃需要が安定しているエリアで物件を選ぶことが必要です。

人口が増加している都市や、交通の便が良いエリアは、家賃が安定しやすく、投資の成功確率が高まります。

また、地域の開発計画やインフラ整備の状況を事前に調査し、将来的にも需要が見込める場所を選定することが、家賃下落のリスクを減らすための有効な手段です。

賃貸ニーズに合った間取りや設備を整えること

家賃下落を防ぐためには、賃貸ニーズに合った間取りや設備を整えることも重要です。

たとえば、最新の設備を備えた物件や、築年数が新しい物件は、長期にわたり高い家賃を維持しやすい傾向にあります。

また、リノベーションを行い、物件の価値を高めることで、家賃下落を防ぐことが可能です。

入居者にとって魅力的な物件を提供することが、家賃収入の安定に繋がります。

入居者のターゲット層に合った効果的な募集活動を行うこと

市場の動向に敏感に反応し、適切な賃料設定を行うことは、家賃下落リスクを軽減するための重要なポイントです。

周辺エリアの賃料相場や入居者のニーズに応じて、賃料を柔軟に調整することで、空室リスクを避けつつ、収益を最大化することができます。

市場の変化に対応した戦略的な賃料設定が、長期的な賃貸経営の成功に繋がります。

金利の上昇によってローン返済負担が増えるリスク

金利の上昇により、ローン返済の負担が増えるリスクは、不動産投資におけるキャッシュフローに重大な影響を与えます。

変動金利で融資を受けている場合、経済状況に応じて金利が上昇する可能性があります。

金利が上昇すると、毎月のローン返済額も増加し、その分だけ収益が圧迫されることになります。

特に長期にわたるローンを組んでいる場合、このリスクはより顕著になります。

金利上昇リスクに備えるためには、固定金利でのローンを検討したり、余裕のある資金計画を立てることが重要です。

また、将来の金利動向を注視し、適切なタイミングでの借り換えや返済計画の見直しもリスク管理の一環として考慮しましょう。

金利固定型のローンを選び、リスクを回避すること

金利上昇リスクを回避するためには、金利固定型のローンを選ぶことが一つの方法です。

固定金利であれば、返済額が一定であり、金利上昇による返済負担の増加を避けることができます。

長期的なローン返済計画を立てる際には、固定金利の選択がリスク回避に有効です。

市場の金利動向を常にチェックし、適切な借り換えを行うこと

市場の金利動向に敏感に反応し、必要なら借り換えを行うことで、金利上昇リスクに備えられます。

金利が低い時期に固定金利のローンに借り換えることで、将来的な金利上昇の影響を抑えることが可能です。

また、借り換えを行うタイミングを見極め、長期的に有利な条件でローンを組むことが、投資の成功に繋がります。

常に市場の動向をチェックし、最適な戦略を実行することが重要です。

収支計画を立て、金利上昇を見越したシミュレーションを行うこと

不動産投資を成功させるためには、金利上昇を見越した収支計画が必要です。

金利が上昇した場合のシミュレーションを行い、収支バランスがどのように変化するかを予測することで、リスク管理が徹底できます。

例えば、金利が1%上昇した場合の返済額を試算し、余裕を持ったキャッシュフローを確保しておく。

これにより、予期せぬ金利変動にも対応できる体制を整えることが可能です。

シミュレーションは、今後の投資戦略としても役に立つため収支計画を立てたときに、算出しておくことをおすすめします。

不動産投資は「やめとけ」といわれる理由

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由には、資金や管理が不十分なまま始めると、経済的損失を被る可能性が高いためです。

理由として、不動産投資には初期投資が大きいこと、経済情勢や市場の変動に影響を受けやすいこと、さらに空室リスクや家賃滞納リスクなど、前章で述べたような多くのリスクが伴います。

これらのリスクを事前に把握し、適切に管理できなければ、投資が失敗に終わる可能性が高く、「やめとけ」と言われることが多いのです。

それでも不動産投資を進める3つの理由

不動産投資には、多くのリスクが伴いますが、それでも大きなメリットがあります。

特に、長期的な視点で見たとき、安定した収益や税金対策、資産価値の上昇などが挙げられます。

これらのメリットを理解することで、不動産投資を成功に導く戦略が見えてきます。

賃貸物件に入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が期待できる

不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得られる点です。

賃貸需要が安定しているエリアで物件を所有していれば、毎月の家賃収入が期待でき、長期的に安定したキャッシュフローを生み出すことが可能です。

一度入居者が決まれば、契約期間中は家賃が定期的に支払われるため、株式投資などの他の投資商品と比べて収益が安定しやすいという特徴があります。

例えば、都心部や大学の近くなど、需要が途切れにくいエリアに投資をしている投資家は、空室のリスクが低く、安定的な収益を得ているケースが多く見られます。

地域の開発や需要増加に伴い、物件の価値が上がることがある

不動産は、時間が経つにつれてその資産価値が上昇する可能性があります。

特に、地域の開発が進むエリアや人気が高まる地域では、物件の価値が上がり、売却時に大きな利益を得られることがあります。

都市のインフラ整備や人口増加に伴って不動産の需要が高まることが多く、結果として物件価格が上昇することがあります。

例えば、再開発が進む地域や新しい交通機関の建設予定がある場所に投資した場合、数年後に物件の価値が大幅に上昇し、売却益を得ることができたケースがあります。

そのため、適切なタイミングで購入し、資産価値の上昇を見込んで保有することで、長期的な利益を得られる可能性があるのが不動産投資のメリットです。

不動産投資は経費や減価償却を活用することで、課税額を抑えることができる

不動産投資は、税金対策としても有効です。

特に、減価償却や経費として計上できる費用が多く、所得税や住民税を抑える効果があります。

物件の購入費用や修繕費、管理費は経費として計上でき、減価償却によって課税所得を減らせます。

例として、多くの不動産投資家は、家賃収入を得る一方で、経費として計上できる項目を活用し、所得税の負担を軽減しています。また、ローンの利息や火災保険料なども経費として認められるため、節税効果が大きくなります。

そのため、不動産投資は節税効果を期待でき、収益を効率的に得るための手段としても優れています。税務面でのメリットをしっかりと理解して活用することで、投資効率を最大化できます。

まとめ

不動産投資にはリスクも多く存在しますが、それらを理解し、正しい対策を講じることで、成功のチャンスを大いに高めることができます。

適切な物件選び、リスク軽減策の活用、定期的なメンテナンスによって、リスクをコントロールしつつ、長期的な安定収益を得ることが可能です。

「初心者でも、これらのポイントを押さえることで、不動産投資のリスクを確実に減らせます。