不動産投資の種類は主に4つ！それぞれの特徴について解説

「不動産投資の種類って何があるの？」

「初心者向けの不動産投資はあるのかが知りたい」

不動産投資の種類は投資方法や物件の種類ごとに無数にありますが、大きく分けた場合、不動産投資の種類は以下の4種類です。

これら4つの不動産投資は投資の中でも基礎的なものであり、初心者が行う不動産投資としてもおすすめです。

この記事では、不動産投資の種類やおすすめできるポイントとリスクについて紹介します。

不動産投資を始めたい人は是非ご参考ください。

不動産投資の収益はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類

不動産投資を行う場合、まず収益を上げる方針を「インカムゲイン」にするか「キャピタルゲイン」にするかを決めることになります。

この2つを簡単に説明すると、インカムゲインは不動産利用者の家賃や使用料で収益を上げる方法であり、キャピタルゲインは不動産そのものを売って収益を上げる方法です。

ここでは、この2つについてメリットやリスクといった特徴、おすすめできる人についてご説明しましょう。

家賃で得る収入がインカムゲイン

不動産を所有し続けることで得られる収益をインカムゲインといい、アパートやマンション、駐車場経営などで得られる収入が該当します。

インカムゲインの特徴やおすすめできる人は、以下の通りになります。

毎月安定した収入が見込めるのがインカムゲインの魅力ですが、入居者が見つからなければ収入が発生しないのがリスクです。

場合によっては維持費や固定資産税、購入時の不動産ローンといった支出しか発生しないこともあるので、いかに利用者を見つけるかがポイントとなります。

賃貸は一度利用すれば長期にわたって利用し続けるケースが多いので、最初に利用者さえ見つかれば、当面は安定した収入が得られます。

また、特に作業をすることがないので、本業をしつつ不労所得が欲しい場合、インカムゲイン目的の不動産投資は非常に相性が良いです。

不動産を売って得る収入がキャピタルゲイン

不動産を売却して得られる収益をキャピタルゲインといいます。

キャピタルゲインの特徴やおすすめできる人は、以下の通りになります。

例えば、2000万円で購入した土地が3000万で売れるようになったら売却すれば、1000万円の収益が得られます。

この収益がキャピタルゲインです。

キャピタルゲイン目的で不動産投資をする場合、すぐに利益を得られるというメリットがあります。

インカムゲイン目的での不動産投資は利用者の支払う使用料が収入になるのですが、元を取るのに10年以上かかるということは珍しくありません。

キャピタルゲイン目的ならすぐに利益に繋がる可能性があります。

しかし、購入した不動産の価値が上がらなければ当然売却しても利益が得られませんし、逆に地価が下がることで大赤字になるリスクもあります。

そのため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資をする場合、市場分析が得意であり、不動産について精通していなければ失敗のリスクが高くなります。

したがって、不動産投資の初心者にはおすすめできない投資法といえます。

不動産投資のメインは4種類！特徴やリスク・最適な人物像を解説

不動産投資のメインは、次の4種類です

これらは不動産投資の中でも初心者が始めやすいものであり、それぞれ特徴が異なります。

これら4つの不動産投資の特徴やリスク、最適な人物像を簡単にまとめると、以下の通りになります。

ここでは、この4種類の投資方法についてそれぞれ詳しく説明しましょう。

アパート・マンション投資は自由度の高い不動産投資

アパートやマンション経営による投資は自由度が高く、多くの投資家に人気のある投資方法です。

一口にアパート・マンション投資といっても、一棟（物件を一棟すべて購入する方法）、あるいは区分（物件の中から一室だけ購入する方法）で特徴が異なります。

アパート・マンション投資の大きな魅力は、長期的に安定した家賃収入を得られる点と物件の管理方法や入居者の選定など、運営に自由度が高いことです。

家賃設定やリフォームのタイミングを自分で決められるため、物件の価値を向上させ、それに伴い家賃を上げることも可能です。

しかし、家賃と見合った部屋でなければ入居者が見つかりにくくなるので注意しましょう。

REIT投資は少額から始められる

REIT投資は少額から始められます。

REITとは「不動産投資信託」の略称であり、不動産に直接投資するのではなく、投資信託を通じて間接的に不動産投資を行う方法です。

少額から始められるため、初めての不動産投資としてもハードルが低いのが特徴です。

また、分散投資が可能なので複数の不動産に投資するため、リスク分散がしやすいのもメリットといえるでしょう。

一方で、REITの価格は株式市場の動きに影響されるため、短期的な価格変動がある点に注意が必要です。

プラスの場合は大幅に上昇する可能性がありますが、逆に大暴落する可能性もあり、投資額に応じてリターンとリスクが大きくなります。

しかし、不動産を購入するよりも安価で不動産投資ができるため、最も始めやすい不動産投資といえるでしょう。

また、REIT投資で不動産の需要や市場を学び、得た収益を元手に本格的な不動産投資を始めるというのも手段の一つです。

戸建て投資はインカム・キャピタルゲインどちらの収入も期待できる

戸建て投資はアパート・マンション投資と比較した場合、インカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙える投資方法です。

正確にいえば、戸建て投資のほうがキャピタルゲインで大きな収入を狙いやすいです。

戸建て投資とは、その名の通り戸建ての不動産を購入して行う不動産投資です。

形態としては区分アパート・マンション投資と同じであり、入居者が見つからなければ収入は0ですが、見つかれば100%の収益が得られます。

その他の違いは、以下のとおりです

戸建て物件の利用者はもっぱらファミリー層であり、一度借りた場合長期にわたって滞在する可能性が高いので、入居者が見つかればより安定した収益が得られやすいです。

戸建て投資でキャピタルゲインが狙いやすい理由は、戸建てのほうが土地の割合が大きいことが関係しています。

不動産投資において、築年数は長ければその分資産価値が下落しやすくなります。

建物の割合のほうが大きい戸建の場合、資産価値はマンションに比べると下落しにくく、地価が上がった場合、戸建てのほうが利益は高くなりやすいです。

しかし、住宅ローンが組みにくいため、不動産価値の高い物件を購入する場合、初期費用を多く準備していなければ不動産投資で利益を狙いにくいというリスクがあります。

そのため、十分な予算がなければアパート・マンション投資のほうがおすすめです。

駐車場・トランクルーム投資はランニングコストが少ない

駐車場やトランクルームへの投資は、比較的少ないランニングコストで運営できるため、初心者にも人気の投資方法です。

また、金銭以外にも時間的なコストも軽減しやすいのがこの投資方法の魅力です。

駐車場とトランクルームの準備と行程についてまとめると、以下の通りになります。

他にも諸々の手続き等がある場合もありますが、無資格で始められる他、設備費用も500万円前後なので、始めやすい投資方法です。

一方で、収入はやはりアパート・マンションや戸建て投資に比べると安価な他、エリアによっては需要がまったくないので収入が得られにくいというリスクがあります。

しかし、設備の整備費用や管理費も安価なのでランニングコストは低いので、負担も少ないのは駐車場やトランクルーム経営の魅力といえるでしょう。

競売物件で不動産投資のコストは抑えやすい？

不動産投資目的で競売物件を利用するのは、コストが抑えやすい反面リスクもあるので、注意が必要です。

競売物件の中には大阪や東京といった大都市の一等地の新築マンションが相場より安価で競売にかけられていることもあり、安価で物件を入手できる可能性がある反面、競売物件ならではのリスクがあります。

ここでは、競売物件のメリットやリスク、購入のポイントを説明します。

競売物件のメリットとリスク

競売物件は従来の物件よりもハイリスクハイリターンの物件です。

競売物件のメリットとリスクをまとめると、以下のとおりです。

上述したように、競売物件は物件によっては掘り出し物といえるほどよい条件の物件が見つかることもあり、不動産投資を始める場合非常に良い物件に巡り会える可能性があります。

また、入札期間が一週間程度で、落札後にお金を支払えばすぐに登記が行えるので普通に購入するよりもスピーディに物件が手に入るのは大きな強みです。

しかし、競売物件は配布される資料（三点セットと呼ばれている物件情報）以外は建物内部や状態を確認する手段がありません。

もし、落札後に大きな汚れや傷があっても、実費でリフォームや修繕を行う必要があるため、注意が必要です。

そして、物件によっては差し押さえられた債務者が居座り続けるといったケースもあります。

この場合、裁判所に申し立てて退去命令を出す必要があるのですが、それでも応じない場合強制執行を行うことになりますが、こちらも手数料を支払う必要があります。

このように、競売物件は得られるメリットが大きい分リスクも大きく、十分な対策が必要になります。

競売物件の購入は徹底した調査が大事

競売物件を購入したい場合、大事なのは情報収集です。

裁判所が発行している資料を熟読して問題ないかを確認したあと、直接物件を見に行き、周辺状況の確認は必要です。

競売物件は内覧は無理でも、周辺で調査する分には問題ありません。

このとき、知り合いに銀行員もしくは不動産業者がいれば、物件の価値をプロ目線で教えてもらうことが出来ます。

もし、物件に問題がなく、本格的に入札しようとする場合、次に重要になるのは入札額です。

人気の高い物件は他にも欲しがる人が多く、競争が激しいです。

他の人よりも高い入札額を提示し、なおかつ相場以上にならないように注意する必要があるので、絶妙なバランス感覚が求められます。

こんなときに役立つのが、競売物件の専門家です。

競売物件の専門家に依頼し、物件の相談をすることで、購入したい物件の入札額の提案をしてくれる他、物件が本当に入札の価値があるかどうかも教えてくれます。

不動産投資だけではなく、競売物件も詳しくないのであれば、専門家に相談しアドバイスを貰いましょう。

まとめ

この記事では不動産投資の種類や特徴、競売物件の有効性について紹介いたしました。

不動産投資は、必要な作業がほとんど泣く、安定して収入が得られるため、将来を考える人の副業として最適です。

しかし、正しい知識とリスクを把握することが大前提であり、何も考えずに投資を始めるのは極めて危険です。

不動産投資で成功するには、まずは不動産投資の種類や基礎知識を学び、十分に勉強をしてから検討しましょう。

十分な知識があれば、不動産投資はリスクは最低限に抑えられ、将来を見据えた投資として大きなメリットを得られるでしょう。