981✕不動産競売流通協会(FKR) のワンストップサポート

1. 裁判所物件資料調査

建物の内覧はできない

建物の内覧はできず、所有者から物件状態の説明を受けることもできません。 裁判所が調査・作成した資料「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」を読み解いて判断することになります。 内容次第で売却価格が大きく変わってくる最も重要な資料となります。

裁判所の資料は執行官によって作成されますが、不動産のプロではありません。記載内容に漏れや誤りがあることもあります。

契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が適用されない

競売物件には売主が存在しないため、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）は適用されません。 そのため、落札後に瑕疵が見つかったとしても、その修繕費などは全て落札者（買受人）の負担となります。 内覧ができないことと合わせて、予め発生しうる費用を見極める必要があります。

物理的な建物だけに限らず、付随する権利関係についても把握し理解しなければなりません。 資料から読み解くことができるリスクや競売物件全般に関する注意点などについて、不動産競売流通協会正会員が詳しく説明致します。 場合によって入札しないことを提案することもあります。

2. 現地調査

裁判所物件資料作成時点と現在は違う

実際に物件の所在地に出向き、周辺環境や物件の外観をできる限り詳細に調査します。
裁判所が作成する現況調査報告書の情報は約半年前のものです。
入居者や占有者の有無、生活状況、管理状況、一見すると見落としがちなポイントを細かくチェックします。

現況調査報告書との相違点、境界の有無、土壌汚染の有無などの確認を行います。 可能な限り聞き込みを行い各種の判断材料とします。この現地調査が後々大きな意味を持ちます。
物件を撮影した写真と調査内容をもとに、「現地調査報告書」を作成します。

3. 入札価格の決定

いくらなら落札できる？

現地調査の内容や周辺相場、過去の売買事例などをもとに売却金額を査定します。 売却金額から、取得に当たり必要な費用等を控除し、購入価格（入札推奨価格）を算出します。 購入価格決定に当たっては、昨今の競売事例を分析し、物件の事情を鑑みて決定します。

マイホームでの取得はもちろん、競売による不動産投資もご提案致します。 賃貸による家賃収入目的での取得を希望する場合、近隣の賃貸状況や相場、入居率等を的確にお伝えし、資産の効率的な運用をサポート致します。 転売による差益取得についても同様に近隣相場や地域ニーズ等をお伝え致します。

4. 入札代行

いよいよ入札

入札価格を決定したら、入札保証金（通常売却基準価額の約20％）を振り込んで所定の入札書で入札します。 個人なら住民票、法人ならば資格証明書も必要です。

入札の際、提出書類に不備があると入札は無効となります。 入札書類の作成から各種必要書類確認、裁判所への提出を迅速に行うサポートを致します。

競売代行には特別な免許が不要で、中には悪質な代行会社もいます。 競売で落札できなくても費用を請求したり、占有者との退去交渉を長引かせて交渉費用を釣り上げる代行会社もあります。 981を通して依頼できる代行会社は、全て不動産競売流通協会の講習を修了した不動産会社です。 いかに信頼できる代行会社と出会えるかが競売をおこなう重要なポイントとなります。

5. 融資サポート

ローン特約はない

一般の不動産取引の場合、売買契約締結後にローンの審査が否決された場合、売買契約書にローン特約条項を記載しておけば無条件で解約することができます。 競売物件を落札して残代金を納付しない場合は入札時に納めた保証金が全て没収されてしまいます。

競売物件の住宅ローンは、入札時点では本審査が行われないことが一般的です。 落札後に本審査が行われることが多く、また融資に消極的な金融機関も多いことから、落札後に本審査に通過するとも限りません。 ただし、銀行が例外を認める場合もあります。銀行と通じているFKR正会員に相談して十分な計画をおすすめします。

6. 登記手続

落札できた！

入札者の中で、一番高い金額だった場合、落札者となります。 裁判所より残代金の納付通知書（落札価格から入札保証金を除いた金額）が届きますので、払込期限までに残代金と登記費用等を振り込み、所有権移転登記の手続きを行います。 全ての手続きはFKR正会員が責任をもって代行します。

7. 引渡し

物件の引渡しは自己責任

裁判所は所有権の移転登記までは行ってくれますが引渡しまでは行いません。 物件によっては前の所有者が住んでいたり、賃借人や占有者がいる場合があります。 買受人自らが立ち退き交渉するか、法的手段をとり占有解除をするなど全てを自己責任で行う必要があります。

占有者がいる

開札日当日より占有者と明渡しの交渉に入ります。 債務者本人が占有している場合や、賃貸契約をして第三者が居住している場合、債務者の身内が占有している場合もあります。 一般の方に最もハードルが高い工程がこの占有者解除です。 占有者に渡す立退き費用は、引越し代と引越し先の敷金程度が一般的ですが、「悪意のある業者」などが占有し任意での明渡しが困難な場合、強制執行の手続きを代行します。

残置物がある

競売で落札するのはその土地や建物だけで、残置物の権利は含まれません。 占有者がいなくても、残置物を勝手に廃棄できません。 金銭的事情から債務者が残置物を撤去できない事がほとんどです。 その場合の放棄同意の手続き等もFKR正会員がサポートします。

8. リフォーム

リフォーム会社のご紹介

提携のリフォーム会社をご紹介致します。 リフォーム費用も業販価格でご提供させて頂くことが可能です。 投資物件の場合、借主の募集や賃貸管理もサポート致します。