今月は宅建業者である自社において３件の入札を検討し、最終的に2件の競売物件を転売目的として２件の入札をしました。（自ら買取転売を行う個人もしくは法人は宅建業登録が必要になります。）今回の岐阜地方裁判所の入札期日は２０２４年７月１１日。したがって入札期日当日に本メルマガを配信した次第です。開札は７月１８日。 　一般的に自己居住用として購入される方は、買取転売、もしくは取得後賃貸運用する人よりも高く入札できます。所得後賃貸運用する投資家等は宅建業の登録の必要がありません（大家業は宅建業登録は要りません）が、その後に購入した不動産物件を反復継続して売却をする場合は、宅建業法に抵触する可能性があります。 　不動産競売において一般的に不動産のプロである宅建業者は通常転売目的で自ら入札をするか、お客様に依頼を受けて代理入札をするかのどちらかです。開札結果を見て２番札以下の入札者よりある程度の金額を引き離しての宅建業者による１番札の場合は、代理入札の可能性が高いと言えます。代理入札以外のケースにおいて宅建業者は転売目的に入札をしますので、まずは売却できる予想価格を想定し、そこから立ち退き交渉やリフォーム、滞納管理費の精算等、そして転売利益を計算して入札予定価格を決定します。この入札予定価格が、買受可能価格を下回ればあっさり入札を断念します。（今回の岐阜地方裁判所内の競売入札予定物件の中でも、リフォーム想定金額と管理費滞納金額が大きいため、入札を断念した案件がありました）。 　つまり、自己居住の目的で競売物件を検討する方にとって競売物件市場とは、転売差益の分強気で勝負することができ、結果的にお値打ちに居住用の不動産物件を購入できる市場であると言えるのです。 　以上のことより、競売入札物件を自己居住用の目的として購入を検討する場合、競売入札の経験が豊富にあり、競売代行業務を行う宅建業者に依頼をする事が通常流通物件よりもお値打ちに、そして安全に購入できる方法と言えます。競売市場にはそのチャンスがあふれているのです。 次回のメルマガをお楽しみに・・・