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一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)   〒105-0012 東京都港区芝大門2-10-1 第一大門ビル7F

東日本大震災は不動産競売市場にとっても、大変大きな出来事です。

2008年のリーマンショックによる競売物件増加に際しては、数多くのメディア関係者に対して研究データおよびコメント等の提供をさせていただきましたが、この度の東日本大震災の影響はリーマンショック以上の経済的な影響があります。

今回の震災で最も被害が大きかった宮城県は、GDPの1.7%を占める地域となっています。このことから、日本経済に与える打撃は限定的であるという見方をされていらっしゃる方もおられますが、首都圏の計画停電の影響や日本の風評被害などから、経済的な損失は計り知れません。

以下には、当協会が考える東日本大震がもたらす競売市場への影響と、競売市場が日本の国土価値保全に対して果たす役割について記載しました。
データソースならびに詳細コメントをご希望の、メディア関係者はこちらからお問い合わせください。

競売物件増加の時期について

競売物件は、債務者(住宅ローン等で借り入れをしている方)の返済がデフォルトしはじめてから、約1年後に競売物件として市場にでてきます。
ここ数年の競売物件の種別属性をみると、事業用不動産と比較してマンションや戸建てなどの実需用不動産の増加が多くなっています。

※詳細データはご請求ください。

年末年始に競売物件数が多くなっている理由は、債務者の被雇用状況の悪化(失業率の増加)および不動産市場において、供給過多になっている事に起因しているものと分析しています。
債務者の被雇用状況が悪化しても、すぐに返済がとまるわけではありません。雇用保険の期間だけでも6ヶ月、貯蓄も含めて約12ヶ月までは返済が滞るケースは稀です。債務者の返済が止まって、2ヶ月の間は非正常債権(競売対象)とはなりません。2ヶ月の間は、融資担当者から連絡があり、リスケなどの打ち合わせや売却協議などが行われます。

しかしながら、満2ヶ月が過ぎると、これらの債権は自動的に非正常債権に移行し、競売の申し立てがなされ、配当要求が行われます。そしてその6ヵ月後には競売の入札が行われます。

ですから、滞納が始まった日時を起点とすると、

1 1ヶ月~満2ヶ月 金融機関との話し合い
2 3ヶ月 競売の申し立て
3 4ヶ月目 配当要求
4 5ヶ月目~6ヶ月目 物件明細書作成
5 8ヶ月目 閲覧開始
6 9ヶ月目~10ヶ月目 入札

概要ですとこのようなフローです。
3~6までの間で通常であれば、任意売却物件として処理していた物件が処理されぬまま、競売になだれ込んでいるというのがここ数年の特徴です。

想定
被雇用状況が悪化しても、半年は雇用保険があるので雇用時の7割の生活費はあるケースが多いですが、7ヶ月目でOUTになります。ここから8ヶ月~12ヶ月で競売になります。
住宅ローンの不動産が競売物件として市場にでてくるには、被雇用状況の悪化から約18ヶ月~24ヶ月かかるため、東北関東大震災の競売市場への影響は、2012年の春、夏以降に急激に訪れる可能性が高いと分析します。

モラトリアムが援用されたとしても、いちど競売に申し立てられた物件は止まりません。

※債務者が所有する不動産が競売物件にならないようにする方法についてのコメントも可能です。

競売物件増加による影響と競売透明化の必要性

日本の不動産は、全ての物件のなかから、2%~3%/年間 が流通しており、取引実績(坪単価、平米単価)の上下によって、残りの97%~98%の不動産価格が上下しています。
すなわち、97~98%の方は不動産取引と関係がないにも関わらず影響を受けていることになります。

一般市場よりも割安で流通されている任意売却や競売の増加は、取引価格の平均値を下げることになり、地価の下落要因になります。

不動産を所有する企業は、自社の不動産価格の下落だけでなく、担保余力の減少という現象をもたらし、それによって主に企業の資金繰りが上手くいかなくなっているため、被雇用者の所得減少に飛び火していることが、住宅ローン破綻の要因になっていると分析しています。

ローン破綻者が続出すれば、金融機関の体力がそがれるのは言うまでもありません。
だからこそ、金融の底支えを担っている競売を透明化し、利用者の利便性を図ることが必要です。

結果として、競売参加者は増え、落札金額は上昇します。
つまり、金融機関の回収する金額は増額し、特損は大幅に減ります。

不動産競売流通協会(FKR)が運営する981.jpの目指す競売環境はまさにそれです。
今後とも多くのメディア関係者の支援と協力関係を期待したいと考えております。

※不動産競売流通協会(FKR)が運営する981.jpが果たす役割と、利用者の声についての取材も可能です。

住宅ローンについて

現在の住宅ローン金利は1.4%前後。債務がGDPの1.7倍にもかかわらず、金利が安い理由は、毎年安定した貿易黒字や超過債権という背景に負うところが多いです。
国債の金利が上昇すると、当然に貸出金利は上昇し、変動金利の住宅ローンは3%前後の上昇局面を迎えることになるかもしれません。

3%の金利上昇は破滅的です。

数年間の間を持ちこたえることが可能な債務者であれば問題はないが、そうでなければ、給与の減少負担の増大(電気料金の増額、自動車税の増大、配偶者控除の撤廃)
などにより住宅ローン滞納者がますます増加してしまう可能性は高いと考えます。

※金融機関にとっての「住宅ローン」(商品)の考え方についてもコメント可能です。

一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)が行っている事

不動産競売流通協会では、ここ数年間の競売急増問題に対して、大変な危機感をもって競売物件が増えてしまうことを懸念しております。

しかし、現状では住宅ローン破綻によるマイホーム競売が急増していることも事実です。

何とか競売にかけられてしまった債務者に少しでも再起のきっかけになる仕組みを日本全国の不動産会社と連携することでつくっていきたい。
これが当協会の理念のひとつです。

全不動産取引数に対する競売物件数率の割合が高くなっている現在、競売物件の流通を促進し、落札価格を上げていくことが、債務者、金融機関、不動産会社、(マイホーム)落札者 全ての方にとっての幸せにつながると信じています。

また、当協会では競売だけでなく不動産業界全体さらには、日本経済の発展に寄与していきたいと考え、不動産競売の正しい知識とデータをご提供させていただく活動をすすめています。

※分析データならびに、詳細コメントをご希望のメディア関係者はこちらからお問い合わせください。

一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)のロゴマークについて

FKRのロゴマークは以下、5人のひとが手と手をとりあって不動産を救済する姿を現したものです。

日本の国土は限りある資源です。
我々にはこの貴重な資源を有効的に活用し、価値を高め、後世につないでゆく使命があると考えます。

FKRならびに981.jpは、5人の橋渡しをする役割を果たしています。

  • 債務者(物件の所有者)
  • 債権者(銀行等)
  • 裁判所(国)
  • 落札者(競売物件の購入者)
  • 不動産会社(競売サポート)

メディア関係者の方のご協力とご支援をお待ちしております。

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