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競売とは?

競売とは?

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件を競売物件といいます。
不動産競売とは、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。

競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札をします。
入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札者となります。
落札者は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、裁判所の職権により所有権を取得します。

現在では、民事執行法の改正がすすみどなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

競売物件をご検討の方

裁判所で売却される競売物件は一般個人の方でも入札可能です。
近年、競売に関する法律も整備されてきており一昔前に比べて参加するハードルは下がったと思います。
しかしながら、物件の調査、入札、落札時の手続きなど、裁判所へ平日に何度も行くことになったり、物件により占有者などがいる場合には、落札者自らの責任で立ち退きを行わなければならず、一般の個人の方が初めて競売に参加することはなかなか難しいのが現状です。
安全で確実な入札から物件入手までは諸法律に目を通し、専門家に相談しながらをお勧めいたします。

競売物件の特徴

競売物件の最大の特徴は、原則的には物件の内覧をして入札することができないということです。
判断の材料として、裁判所で物件調査資料の写真や、現地の外観などから判断することになります。
また、通常の不動産取引のように”不動産重要事項説明書”等ありませんので、裁判所の資料をご自身で読み解き、不足の部分は役所などで調査をする必要もございます。

従いまして基本的には自己責任での取引となるため、不動産に精通している必要がございます。

その代わりに、一般市場で流通している価格よりも安く落札(購入)できることが魅力かと思います。

しかし、単純に落札価格だけでなく物件によっては様々な費用が発生することもありますので、すべてを含めた予算で入札することが重要となり、競売サポート会社等を利用することもひとつの選択肢かと思います。

競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。
しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。
しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

競売物件でも銀行で「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの?

住宅ローンの場合

自分で居住する目的で取得する物件(自己使用)に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。

しかし、金融機関に対して、入札をする本人(一般個人)が自分で出向いて、「競売物件を取得するからローンを組みたい」と相談にいっても、ほぼ受け付けてくれません。これは競売物件に限ったことではなく、通常に流通されている物件であっても、宅建業者が仲介・売買に介入していないと銀行は原則的に住宅ローンの取り組みをしていないのと同じです。

競売物件で住宅ローンを組むには、入札前から金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要です。不動産競売流通協会正会員は不動産のプロ中のプロですから。ご相談いただければ適切にアドバイスをいただけるものと存じます。

不動産投資ローンの場合

投資用に競売物件を取得する場合も、住宅ローンの場合と同じく、宅建業者がサポートしているのが条件という金融機関が多いです。競売物件の住宅ローンの取扱は金融機関によって様々なので、物件所在の地元競売サポート業者に相談されるのが一番です。

相談される金融機関の種類について

投資用で競売物件を取得される場合、「都市銀行」では審査時間がかかりすぎるケースが多く、難しいとお考えください。実際にローンが実行された最近の例ですと、「地方銀行」「信用金庫」は前向きに取り組んでくれています。

なお、当然のことですが、「取得される不動産の質」「購入される方の属性」によって、ローンの可否や条件が変わりますので、不動産競売流通協会正会員へご相談されると良いかと思います。

ちなみに、競売物件の投資ローンに関して、積極的かつ審査が早いのはやはりノンバンク系の金融機関です。ノンバンクは金利が高いかわりに審査や内定までのスピードが早いので、不動産競売流通協会正会員と事前に打ち合わせをして、場合によっては「つなぎ」として利用されるのもひとつの方法です。

いずれにしても、競売物件を銀行のローンを利用して購入される場合は、事前(できれば入札対象の物件が決まる前)に物件の所在地にいる「競売サポート業者」と密な関係を築いておくことが重要です。

では、早速競売物件を検索してみましょう!!
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