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981.jpを役立てるための利用ガイダンス

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競売物件とは?(裁判所競売物件)

まず競売とは、民事執行法に基づいて裁判所が手続き窓口となり、不動産や動産をお金に変える仕組みを言います。その中で不動産に関して当サイトでは競売物件と呼んでいます。

従いまして、不動産業者から"買う"または"仲介"をしてもらうわけでは無く、全て自己責任で手続きをして入札から引渡しまでを行います。

裁判所が仲介をする訳でもありませんし、物件について瑕疵などの責任を取るわけではないので、入札者の知識と経験も必要です。

競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。

しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。

しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

競売物件っていわくつきの物件じゃないの?

"いわくつき"については、何をもって"いわくつき"と言うのかに依りますが、例えば事故物件(自殺や他殺等)は流通物件でも競売物件でもあります。
どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。

一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。
従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。

その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。
残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。

競売物件を落札したらリスクはないの?

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。

但し一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。
それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。

従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=不動産競売流通協会正会員にサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。

競売物件でも銀行で「住宅ローン」や「不動産投資ローン」は組めるの?

実際に、981.jpの一般会員は金融機関のローンで競売物件を取得されています。 住宅ローンの場合と、投資ローンとでは以下のような違いがありますので、以下に解説します。

住宅ローンの場合

自分で居住する目的で取得する物件(自己使用)に関しては、低金利のいわゆる「住宅ローン」の取り組みが可能です。

しかし、金融機関に対して、入札をする本人(一般個人)が自分で出向いて、「競売物件を取得するからローンを組みたい」と相談にいっても、ほぼ受け付けてくれません。これは競売物件に限ったことではなく、通常に流通されている物件であっても、宅建業者が仲介・売買に介入していないと銀行は原則的に住宅ローンの取り組みをしていないのと同じです。

競売物件で住宅ローンを組むには、入札前から金融機関に打診を行う段階から専門的なノウハウが必要です。981.jpの不動産競売流通協会正会員は不動産のプロ中のプロですから。ご相談いただければ適切にアドバイスをいただけるものと存じます。

不動産投資ローンの場合

投資用に競売物件を取得する場合も、住宅ローンの場合と同じく、宅建業者がサポートしているのが条件という金融機関が多いです。競売物件の住宅ローンの取扱は金融機関によって様々なので、物件所在の地元競売サポート業者に相談されるのが一番です。

相談される金融機関の種類について

投資用で競売物件を取得される場合、「都市銀行」では審査時間がかかりすぎるケースが多く、難しいとお考えください。実際にローンが実行された最近の例ですと、「地方銀行」「信用金庫」は前向きに取り組んでくれています。

なお、当然のことですが、「取得される不動産の質」「購入される方の属性」によって、ローンの可否や条件が変わりますので、不動産競売流通協会正会員へご相談されると良いかと思います。

ちなみに、競売物件の投資ローンに関して、積極的かつ審査が早いのはやはりノンバンク系の金融機関です。ノンバンクは金利が高いかわりに審査や内定までのスピードが早いので、不動産競売流通協会正会員と事前に打ち合わせをして、場合によっては「つなぎ」として利用されるのもひとつの方法です。

いずれにしても、競売物件を銀行のローンを利用して購入される場合は、事前(できれば入札対象の物件が決まる前)に物件の所在地にいる「競売サポート業者」と密な関係を築いておくことが重要です。

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