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不動産競売の仕組み

不動産競売の仕組み

申し立てるとき

事件番号のカタカナの違い

競売不動産の事件番号に記載されるカタカナには『ケ』と『ヌ』があります。
『ケ』は抵当権や根抵当権などが設定された不動産の所有者が返済を滞らせ、差し押さえられた物件であり、競売の申立人は金融機関もしくは個人や法人です。
『ヌ』は税金の滞納や判決、公正証書の内容の実現などをする為に申し立てられます。

事件番号の番号

競売不動産の事件番号は不動産の所在地を管轄する裁判所が競売の申し立てた順番に割り当てます。
最初に記載されている平成二△などの年号は申し立てた年数であり、第×△□の番号は申し立てた順番です。若い番号はその年の初めであり、桁数の大きい番号はその年の終わりであると推測されます。

不動産の元所有者

滞納が一度のみの場合、競売不動産にかけられることはありません。
通常は二度の滞納があり、金融機関との協議が不調に終わった際、当該不動産は差し押さえられます。差し押さえた後も一括返済の可能性や追加担保の要求などを金融機関の融資回収担当者は所有者兼債務者に求めてきます。
2009年に成立した返済猶予法(通称:モラトリアム)の適用を申請するか、個人民事再生法などの可能性も探るべきでしょう。

金融機関:任意売却(申し立てサイドの銀行)

現在、首都圏の金融機関は任意売却に消極的です。
なぜなら首都圏の競売物件の落札価格は、任意売却するよりも高額で売却できる可能性があるからです。
しかしながら、早期の任意売却は金融機関にもメリットがあります。不良債権と化した融資は同額の金額を積まなければならず、そのお金は貸し出せないからです。
任意売却を成立させるには抵当権第二順位以下の金融間や税金に当てる金額を記載した配分表の作成も必要です。

金融機関

二度の滞納後の協議が不調に終わると、融資担当者から回収担当者に回され、当該融資は不良債権となります。
金融機関は当該不動産を差し押さえ、競売を申し立てるための必要な予納金を執行裁判所に納め、競売を申し立てます。
金融機関の本音は可能であるならば、競売にかけたくはありません。その本音を理解し、債務者兼所有者はぎりぎりの交渉をするべきです。

マンション管理組合

マンション管理組合にとって競売物件は喜ばしいことではありません。
当然のことながら管理費及び修繕積立金は滞納が続き、管理組合の運営に支障をきたすからです。その上、マンションの中に競売物件が生じると複数の入札参加者が現地調査にくることになり、少なからずマンションの価値に傷がつきます。
執行官から管理費などの滞納調査には正確に報告するべきです。増額した報告書は罪に問われる可能性もあります。

司法書士

金融機関が競売を申し立てる際、通常は顧問弁護士が申し立て業務を行います。
しかしながら、裁判所で被告や被告人の代理業務をするわけではないので、司法書士であっても業務の代行は可能です。費用面から考えれば、個人で競売を申し立てる際は司法書士を活用する方が費用面から考えればお得です。

競売物件になるとき

裁判官

競売を申し立てるには債務名義という根拠が必要になります。金銭消費貸借契約書、抵当権設定承諾書、そして滞納の事実ならびに、催告書です。催告書というのは相当の期間(10日から14日)の間に残債を一括で払え、さもなければ抵当権を設定した不動産を差し押さえた上で競売にかけるという、いわば最後通牒のごとき文章です。この催告書は内容証明郵便で債務者兼所有者に送達され、受領日時も一緒に提出します。裁判官は競売に必要な予納金の納付を確認した上、申し立て書に不備がないことを再確認して、競売開始決定を宣言します。ただし、二週間の抗弁の機会を債務者兼所有者に通告し、その期間に異議申し立てがなければ競売開始決定は確定します。

執行官

執行官は物件の売却基準価額を決定するために必要な調査を実行します。法務局では登記簿謄本・公図・建物敷設図・測量図・青図(地番を記載した地図)を取り寄せ、最寄りの交通機関からの距離を実測します。また、下水道局、電気ガス事業者、そしてマンションの場合は管理組合に当該物件の使用状況や滞納状況を確認します。そして、債務者兼所有者、居住者、そして関係者からの意見陳述を記録します。居住者もしくは債務者兼所有者に連絡をし、建物内部の確認と写真撮影の期日を決定しますが、連絡が取れない場合は、鍵解除技術者を同行の上、鍵を開錠した上で内部の写真撮影と建物の現状を確認し報告書を作成します。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は執行官の作成した物件明細書をもとに売却基準価額を決定します。不明な点、要調査を必要とする場合は執行官に対し再度の調査を命ずる権限を有しています。不動産鑑定士は売却基準価額を決定した証として署名捺印します。尚、物件明細書内部に不明な点があれば、管轄の不動産鑑定士協会に連絡をすれば、電話番号と住所を開示してくれます。細かい点であれば担当の執行官、大きな問題点であれば、不動産鑑定士に聞くと良いでしょう。

競売物件を入札して落札するとき

981.jp

981.jpでは、地域を一括して競売不動産を検索できます。BITなどでは裁判所毎にアクセスするしかありません。また、競売不動産を(1)マンション(2)戸建(3)共同住宅(4)店舗(5)事務所(6)土地(7)その他と七種類に自動分別していますので、目指す物件へのアクセスする時間の短縮に役立てています。しかも、賃貸需要、法定耐用年数の消化率、そして利回りにより物件を五つの☆で評価をし、大まかなふるいを利用者に提供しています。すべては一般会員の皆様に競売不動産の利便性を高めるためです。今後も新たなツールを追加してゆきますので、ご期待ください。

不動産競売流通協会正会員

不動産競売流通協会正会員は各地域に根ざした宅地建物取引業の免許取得者であり、専門の講義を終了された競売不動産の専門家です。物件明細書は通常、入札期間の半年前に作成されています。入札を希望する一般会員の方々が首都圏にいたとしても、地方の競売物件のある現地に赴く必要はありません。登録された不動産競売流通協会正会員に連絡をすれば良いのです。現地調査は原則有料ですが、本業をもたれている皆さんにとって、時間と費用を節約できます。不動産投資は競売不動産に限らず、一人ではできません。特に、競売不動産は通常の物件と異なり占有者との対応など落札した後に解決しなければならない問題が付随しています。

裁判所

競売不動産の閲覧期間は2週間、そして入札期間は1週間です。つまり3週間の間に入札者は物件を調査し売却基準価額の二割の保証金を指定された裁判所の専用口座に納付した上で入札書を作成し、住民票または資格証明書とともに、郵送または持込んでにゅうさつします。裁判所は入札終了から一週間程度後の開札日に入札箱を開封の上、競売物件の落札者を決定します。落札者は最高価買受人です。落札者のいない競売不動産は『不売』とされ、指定された日時から特別売却物件として扱われます。特別売却の場合は早い者勝ち、買受可能価額以上で落札できます。尚、複数の入札者がいた場合は臨時の入札が行われます。

金融機関(入札者へ融資する銀行)

民事執行法82条の改正により、競売不動産の納付時に担保設定をすることが可能となりました。金融機関は買受人から納付時に抵当権または根抵当権設定の委任状を取得し、執行裁判所を通じ、所有権移転業務を担当する司法書士に抵当権設定を業務委託できることになりました。このことにより、マイホーム取得のために競売不動産を落札する個人が多くなりました。数年前までは横浜の信用金庫などしか対応していませんでしたが、みずほ銀行などの大手金融機関も取り扱うようになりました。ただし、事前に融資の内諾を取ることが必要です。落札した後に融資依頼をしても拒否される可能性が大きいとご認識ください。

競売物件を落札したあと

不動産競売流通協会正会員

開札はいつになっても緊張するものです。落札は最高価買受人になったからです。不動産競売流通協会正会員は一般会員に落札結果を連絡し、その後に行うべき業務を伝えます。第一に残金納付期限の通知、第二に損保会社に対し落札した物件の火災保険の見積もり、そして第三は占有解除です。占有解除はケースバイケースです。経験豊富な彼らの意見を聞き、不明な点や分からないことがあれば、説明を求めてください。不動産競売流通協会正会員は理解できるまでご説明申しあげ、納得したうえで占有解除に着手いたします。

リフォーム会社

占有解除を果たした後に待っているのは対象物件のリフォーム業務です。物件を蒐集するのが目的ではありません。プラスのキャッシュフローを得るのが目的です。賃貸レベルを越えた物件にしなければ、賃貸仲介業者は見向きもしません。とは言え、周囲の物件から並外れた設備を設置したとしても、高額な家賃は見込めません。落札者の皆さんはB級品や新古物件をリフォーム会社に支給し、施行費の圧縮に努めるなど工夫をなさると良いでしょう。尚、不動産競売流通協会正会員は地域に密着したリフォーム業者の紹介も行っています。

不動産会社(売買仲介業者)

落札し、リフォームを施した後に取るべき選択肢は大きく三つあります。第一はマイホームを求める方に売却することです。第二は店子を募集し家賃を受け取り続けることです。そして第三の選択肢は店子を入居させ、収益物件として一般投資家に販売することです。売却するまでは家賃を受け取り続ければ良いので、最初に記載した二つの手段のあわせ技、詳細は管轄の不動産競売流通協会正会員の皆さんにご相談されると良いでしょう。

不動産会社(賃貸仲介業者)

売却を選択せず、家賃による投資資金の回収は永続的な兼業大家さんの基本です。そもそも、一般市場よりも3割以上安く物件を調達できているので、金融機関から見ても担保価値は十二分にあります。しかしながら、ただ持っているだけでは固定資産税や都市計画税がかかりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金を毎月支払わなければなりません。維持費を越える収入を得るためには第三者に借りていただくより方法はありません。賃貸仲介業者はその手助けをしてくれる唯一の協力業者です。周辺の賃貸市場、そして物件の特性を生かしたリフォームを心がけ、優良な物件に磨き上げてください。

残置物処理業者

物件明細書内の関係者陳述書に執行官と債務者兼所有者の会話が記述されておらず、物件内部に大量の残置動産物が有る場合、勝手に処分をすると禍根を残すことになります。引渡し命令から強制執行まで粛々と法律に従い処分することをお勧めいたします。そこで必要となるのは引渡し命令から残置物処理にかかるまでの費用です。引渡し命令の申し立て費用は1件あたり15万円ほどです。その他にかかる費用は残置動産の処分費用です。通常、㎥当たり1万円の処分費がかかります。通常の動産の量は㎡当たり0.3 ㎥です。仮に50㎡の3DKの場合、15㎥(計算式:0.3 ㎥×50)ですから、15万円ほどの処分費用を計上しておくと良いでしょう。

執行官

対象物件に居住する占有者が話しの通じない人物である場合や、連絡が取れず内部に残置動産物が有る場合、買受人(落札者)は引渡し命令を申し立てる必要があります。その際、担当するのは裁判所から委託を受けた執行官です。現在、買受人の権利は強化され、執行官は買受人の手助けをするように通達されています。不動産競売流通協会正会員の方とともに、占有解除に向かって突き進んでください。執行官は引渡し命令、執行文付与、催告書の送付に強制執行、そして動産のセリ売りまで法に従い業務遂行いたします。

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