とても気になる「滞納管理費」、払うべき？？
2016/07/28 17:09
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こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。
7月も終盤、関東地方以北では梅雨明けが待ち遠しい今日この頃。
皆様、お元気でお過ごしでしょうか？
今月15日より「平成28年度競売不動産取扱主任者試験」の出願を開始いたしま
した。不動産従事者、金融機関従事者、学生さんなど既に多くの方が出願され
ております。
「競売」に興味を持つ981.jpの会員様のほとんどは、まだ一歩踏み出せないと
いう方も多いかと思います。不動産競売は民事執行法に基づいて粛々と進みま
すので、正しい知識があれば怖い事などございません。
不動産競売は誰もが参加でき、購入を検討するための資料（３点セット）が公
表されるため、一番公平で透明な不動産市場といえます。
（実は一般流通市場だと適正価格って分かりにくいんですよ。売主はもっと高
く売れたかもしれない、買主はもっと安かったんじゃないのかな、両者とも損
しているかも、、、）
不動産競売は知っている人はかなりお得に不動産を入手しています。
ただし、正しい知識がないと大損をする事もあるので、この機会に正しい知識
を身につけ、マイホームや投資物件を安く入手し、お得感を味わいましょう。
今年で６回目を迎える競売不動産取扱主任者試験、一般的に資格試験はだんだ
ん難しくなると言われていますから、ご興味がございましたら早めにＧＥＴし
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さて、前置きはこの位として今回のメルマガは「競売通信vol34」＆「981.jp
の便利な利用法」をお届けいたします。
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前回は「買受人になったけど、どんな権利を引き受けなければいけないの？」
という事でお話しさせていただきました。
今回はとても気になる「滞納管理費」についてみていきましょう。
「10年以上も管理費滞納していて誰も何も言わないの？」「えっ、滞納が100
万円以上も！」と思った事はございませんか？
※よく1万円マンションにありがちなあれです。わっ、200万円超！
不動産を共同で区分所有する集合住宅（マンション等）は「建物の区分所有等
に関する法律（区分所有法）」によって債権・債務の規定がされています。
滞納管理費については第7条「先取特権」第８条「特定承継人の責任」が関係
します。
★先取特権とは？
債権について弁済がない場合に、債務者の財産を競売して、落札代金から優先
的に弁済を受ける事ができる権利です。
★特定承継人の責任とは？
区分所有権の売買や競売等によって、新たに区分所有者になった買主（マンシ
ョンを買った人）や競落人は、先取特権の対象となる債務を承継し、負担する
ことになります。つまり、管理費の未払いがあると購入した人が支払わないと
いけないという事になります。
上記により、中古マンションを購入した場合や競売で買受人となった人は前所
有者のマンション管理費や修繕積立金の滞納分を負担する義務があるのです。
でも、数百万円も払うの嫌だし、何十年もほったらかしってありえない、と思
いますよね。そこで、、、
★マンション管理費の滞納分に対する時効について
判例では「マンション管理費などの債権は5年の短期消滅時効によって消滅す
る」という判断が下されています（最高裁判所第２小法廷 平成16年４月23日
判決）。
かつては、一般債権の消滅時効期間は10年でしたが、この判決で５年の時効を
認めたため、現在では一般的に定着しています。
一概に「競売落札に伴う管理費の滞納分は、最大で５年分だけ負担」という訳
ではなく、マンション管理費の滞納分のような債権では、債権者側が時効を完
成させない方法として「時効の中断」という対応をとることがよくあります。
例えば、時効期間が近づいてきたら1,000円だけ払う、つまり全く支払が無け
れば遡って５年分だけ負担すれば済むのですが、中断しているとその前の分も
負担義務が生じます。
競売の場合、滞納管理費については３点セットに記載はされていますが、記載
されている滞納額は調査時点のものなので予想以上に増加している場合や、時
効の中断（３点セットには明記されていない）をしている事もありますので、
管理会社に問合せるなどの事実関係の調査は必須です。
※滞納管理費相当額の減価「100％超」この記載、初めて見ました。
面倒だな、よく分からないな、と思った時にはFKR正会員にお問合せ下さい。
３点セットは見慣れてますので、親切にアドバイスしてくれますよ。
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2016/7/28 発行元：一般社団法人不動産競売流通協会
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