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競売コラム(メルマガバックナンバー)

2016/10/28

競売通信vol40 『侮れないぞ!3点セット(その5)注意するポイント』

こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。

本日は「群馬県民の日」。
明治4年10月28日、初めて「群馬県」の名称が使用された事が由来だそうです。
なお、明治4年当時日本はまだ太陰暦を使用しており、旧暦明治4年10月28日は
太陽暦では1871年12月10日に当たりますが、12月10日は時期的に年の暮れで社
会全体が忙しく、山間部では雪も降り始めることから、県民の日には10月28日
が適当と判断されたそうです。
確かに本日は肌寒いです。群馬県の皆様、お出掛けする方も多いかと思います
が暖かくしてお出掛け下さいね。

★「平成28年度競売不動産取扱主任者試験」の出願締切迫る!━━━━☆☆━

「平成28年度競売不動産取扱主任者試験」の出願締切が来週月曜日(31日)
なっております。受験をお考えの方、お早目にお手続きくださいませ。
「知識は宝なり!」 知らないよりは知ってる方が絶対に強いはず! 不動産競
売も同じです。知っていれば、お宝物件に会えるチャンスも♪
今、できるときにたくさんの知識を手に入れましょう!
受験をお考えの方、お早目にお手続きくださいませ。
出願時のアンケートによりますと、不動産業従事者、金融業従事者、士業、公
務員、サービス業、学生、専業主婦など様々な方が出願されております。
正しい知識を身につけ、資格と不動産をダブルで手に入れちゃいましょう!

ちなみに以下のような(あくまでも予想です)問題が出題されます。
【例題】現況調査に際して執行官が行う行為のうち、最も適切なものはどれ
か?
1.執行官は不動産に立ち入る際、施錠されているときは、解錠することはで
きるが、扉やガラスを損壊して立ち入る事は出来ない。
2.○○○○
3.○○○○
4.執行官は、占有者が不在の時は不動産に立ち入ることはできない。

上記のような問題が出題されるかも?しれません。
これは執行官が何をすることができるのかを覚えておくとよいですね。
現況調査報告書の「調査の過程」に注目!
特記事項欄に「目的物件は不在で施錠されていると予想されたので、立会人及
び解錠技術者を同行して臨場した。」という記述、よく見ますよね。不在時に
も入れますし、必要があるときは扉やガラスを損壊して強制的に入ることもで
きますし、警察官の援助も受けられるのです。執行官という職業も大変ですね。
ちなみに1も4も×です。


競売不動産取扱主任者の詳細はこちら↓↓↓↓↓
http://fkr.or.jp/examlp/?161028

★【競売通信第40回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━

皆様の知りたい競売情報や981.jpの魅力、画期的な使い方をお届けいたします。
前回は「全てが網羅されている物件明細書2」という事でお伝えしました。
今回はPart5「全てが網羅されている物件明細書3 使用借権」です。実は先
日「使用借権」についてお問合せをいただきましたので、皆様にもお伝えさせ
ていただきます。

使用借権は物件明細書の「4 物件の占有状況等に関する特記事項」に記載さ
れます。
「○○が占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる。」
こんな記載を見たことはございませんか?
使用借権とは相当の対価を支払わないで借りている場合で、この使用借権は、
買受人に対してその権利を主張できず、買受人が引き受けるべき権利とはなり
ません。つまり、落札後、所有権が移転した後もそのまま住んでいたら不法占
拠者になるのです。住む権限のない人なので問題はないのですが、「不動産は
人と人」ですからその後どうするかのお話しは聞いてあげましょう。こんな時
こそ不動産屋さんの出番です。



さて、もうひとつ「使用借権(土地)付建物」の場合はちょっと違います。
土地と建物所有者が親子関係又は姻戚関係等の場合、建物のために無償で土地
を使用させているケースがよくあります。
この場合、建物だけに抵当権が設定されて当該建物が競売になると、物件明細
書の「3 買受人が負担することになる他人の権利」は「なし」と記載されます。
ところが敷地利用権が使用借権のため、建物落札人に対して土地所有者が土地
の賃貸借契約を拒絶し建物の収去訴訟を申し立てた場合、落札人は建物を収去
して土地を明渡さなければなりません。
落札人は競売代金を支払い名義を取得したものの、さらに建物の解体工事費等
も負担して土地を明渡すという事になります。
この買受けを検討するときは,十分注意してください(土地賃借権の場合と異
り地主の承諾に代わる裁判を取得する方法はありません。)。

「競売通信」のバックナンバーは以下のURLからご覧ください。
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本日、公告された物件はちょっと少なめ60件。入札可能な物件は2,131件。
981.jpの「競売物件ランキング」も参考にチェックしてみましょう。
気になった物件はFKR正会員に相談してみましょう!
3点セットは見慣れてますので、親切にアドバイスしてくれますよ。
FKR正会員一覧はこちら
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今回は「2016版【981.jpの便利な利用法】」はお休みです。

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最新リリースの詳細は、981.jpのホームページ < http://981.jp > をご覧ください。
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2016/10/28 発行元:一般社団法人不動産競売流通協会
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