競売不動産取扱主任者試験

競売コラム(メルマガバックナンバー)

2016/10/11

競売通信vol39 『侮れないぞ!3点セット(その4)プロはここを見る!』

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こんにちは♪
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとうございます。

先日(10/5)国土交通省から「不動産鑑定士」についてのオープンセミナーを
初めて実施すると公表されました。
皆様もご存知のとおり、不動産鑑定士は3点セットの「評価書」を作成する評
価人だったり、土地や建物などの適正な価格等を求める鑑定評価を行うのでし
たね。
参加資格は一切なく、大学生だけでなく、社会人や高校生の方でも、どなたで
も参加できるようです。ご興味がございましたら参加してみても良いかもしれ
ませんね。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo04_hh_000119.html

★「平成28年度競売不動産取扱主任者試験」の出願受付中━━━━━━☆☆━
「平成28年度競売不動産取扱主任者試験」の出願が始まっております。
不動産競売は民事執行法に基づいて行われます。正しい知識を身につけ、資格
と不動産をダブルで手に入れちゃいましょう!

ちなみに以下のような(あくまでも予想です)問題が出題されます。

【例題】不動産競売手続の流れに関する次の記述のうち、民事執行法の規定に
よれば、その順序が正しく並べられているものはどれか。
1.対象不動産の差押え → 物件明細書の作成 → 現況調査・評価 → 開札
2.競売開始決定 → 現況調査・評価 → 売却許可決定 → 売却実施命令・売
却日時公告
3.競売申立 → 対象不動産の差押え → 物件明細書の作成 → 入札
4.現況調査・評価 → 物件明細書等の閲覧開始 → 代金納付 → 売却許可決

【解答】正解3
不動産競売手続の流れは、以下のようになります。
競売申立 → 競売開始決定 → 対象不動産の差押え 
→ 現況調査・評価 → 現況調査報告書・評価書提出 
→ 売却基準価額の決定 → 物件明細書の作成 →売却実施命令・売却日時公告
→ 物件明細書・現況調査報告書・評価書の閲覧開始 
→ 入札(期間入札(→特別売却)→ 開札 
→ 売却許可決定 → 代金納付→所有権移転登記等→不動産の引渡し

不動産競売の流れ、正しい知識があれば解ける問題ですね。

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★【競売通信第39回】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆☆━

皆様の知りたい競売情報や981.jpの魅力、画期的な使い方をお届けいたします。
前回は「全てが網羅されている物件明細書」という事でお伝えしました。
今回はPart4「全てが網羅されている物件明細書2」です。

【何故、物件明細書なのか??】
「物件明細書」は裁判所書記官が現況調査報告書(執行官作成)、評価書(評
価人)に基づき作成するものでしたね。
物件明細書を前提に不動産の引渡命令等の発令の有無等が決まってくるところ
もあり、買受人の権利関係に影響することは物件明細書を前提に判断されるこ
とになりますので、必ず、対象物件の権利関係・占有者等について物件明細書
にどのような記載があるのかを確認してください。

不動産競売の執行裁裁判所において、物件明細書の記載等について説明した
「競売ファイル・競売手続説明書」(BITではPDFファイル形式)が用意されて
おりますので閲覧等をすることができます。


さて、ここで「競売ファイル・競売手続説明書」に関するプチ知識!
★沖縄には、血筋の同じ父系血縁集団を意味する「門中」という言葉があり、
たまに3点セットの中に出てきます。
★「競売ファイル・競売手続説明書」に記載がないっ、という事もあります。
「説明書のどこにも記載がない!なんだこれは??」と思った時はFKR正会員
にお問合せ下さい。

競売物件には買受人(落札人)に対抗できる占有者がいる場合があります。そ
んな物件を買い受けても、競売手続上の引渡命令や訴訟手続等によりその占有
者を追い出すことはできません。
そのような買受人に対抗できる占有者がいる場合は、基本的には物件明細書の
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に記載されています。
場合によっては、多額の金銭負担を強いられるケースも、、、。
こちらは「5 その他買受けの参考となる事項」に記載されます。
例えば、占有者が対象物件に対して改装費・修繕費等を支出したと主張してい
る場合があります。その費用について、占有者に返還請求権や留置権が認めら
れなければ、買受人の負担となる権利にはならないのですが、そのような主張
をしている占有者がいるということは、落札した後、引渡しで揉める可能性も
あるため、注意が必要です。

競売の先生たちが「特に3~5の項目(買受人が引き受ける権利なので)はよ
く見て下さいね」とお話する所以はそのためです。

「競売通信」のバックナンバーは以下のURLからご覧ください。
http://981.jp/ftl/mailMag_list.action

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本日、公告された物件は155件。入札可能な物件は2,173件。
981.jpの「競売物件ランキング」も参考にチェックしてみましょう。
気になった物件はFKR正会員に相談してみましょう!
3点セットは見慣れてますので、親切にアドバイスしてくれますよ。
FKR正会員一覧はこちら
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★2016版【981.jpの便利な利用法】~過去3点セットの必要性~━━☆☆━
過去の3点セットって別に見なくてもいいんじゃない、過去の落札価額なんて
関係ない、という方も多いかと思いますが、過去の3点セットや過去の落札価
額を見ると、現在販売されている物件がいくらで落札されてこんな値段で再販
されている、競売に出た時もこんなに綺麗だったのにどこリフォームしたのか
な、こんな傾いていたけど新築そっくりさんだから全然分からなかった、なん
て色々なものが見えてくるんです。過去が分かれば、この販売価格って高すぎ
ないのかな、なんて事も分かってきますよ。
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今後とも、981.jpをご利用いただけましたら幸いです。
最新リリースの詳細は、981.jpのホームページ < http://981.jp > をご覧ください。
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2016/10/7 発行元:一般社団法人不動産競売流通協会
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