競売不動産取扱主任者試験

競売コラム(メルマガバックナンバー)

2017/03/24

競売通信vol51『利回りから逆算?「入札予想価額」の算出法』

こんにちは。
不動産競売物件情報センター、981.jp運営事務局の
細沼裕子です。
いつも、981.jpをご利用いただき誠にありがとう
ございます。

22日「平成29年地価公示」が発表されました。
住宅地はリーマンショック前の平成20年1月以降、
9年ぶりに上昇したそうです。
地価公示価格といえば、競売でも評価書の一番最後に書いて
ありますので皆様にもなじみ深いかと思います。
毎年1月1日時点における標準地の正常な価格の事でしたね。
ところで地価公示等において使用されている符号の意味は
ご存知でしたでしょうか?
実は、用途別に数字を付し、次のように表示しています。

住宅地:-1.-2.-3 例(品川ー1)
宅地見込地:3-1. 3-2. 3-3 (品川3-1)
商業地:5-1. 5-2. 5-3 (品川5-1)
準工業地:7-1. 7-2. 7-3.
工業地:9-1. 9-2. 9-3.
市街化調整区域内の現況宅地:10-1. 10-2.
市街化調整区域内の現況林地(地価公示のみ):13-1. 13-2. 13-3.

2017年の調査は26,000地点、2,469人の不動産鑑定士が行いました。
自分の土地はいくら位なんだろうと思ったら、調べてみるのも面白いですよ。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

【競売通信第51回】━━━━━━━━━━━━━━━━

本日の競売通信は、、、投資目的の不動産競売(投資物件を選別する場合
の基本的な考え方)という事で利回り(数字)のお話です。
不動産投資とは、マンションやアパートの家賃収入を利益とするために
不動産を購入することですが、不動産投資にあたってベースとなる考えが
「投資した額に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるか」
を数字で表す利回り(表面利回り・実質利回り)ですね。
この2つの利回りの違いはご存知ですか?

◆【表面利回りの計算式】
利回り(表面利回り)=年間総収入÷投資金額×100

例えば、年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合、
「100万円÷1,000万円×100」で利回りは10%となります。
1年間の利益が10%ということは、投資額を回収するのに10年かかる
ことになります。
このような計算式で求められる利回りを「表面利回り」と言います。
投資物件の広告等に記載されている利回りは「表面利回り」が一般的
ですが、表面利回りには投資時の経費や運営コストは計上されていない
ので投資判断をするためには大雑把過ぎますよね。

そこで、年間収入から物件の運用コスト(管理費・修繕積立金、固定資産税、
火災保険料など)を控除し、それを不動産取得税等の費用を加えた投資金額
で割って出した利回りが必要となります。
こちらを「実質利回り」と言います。
だいたい、表面利回り×72%~75%程度が実質利回りの場合が多いようです。
(降雪地域などを除く)。

◆【実質利回りの計算式】
実質利回り
=年間純収入(年間家賃総額-(管理費+修繕積立金+固定資産税+火災保険料等))
÷投資金額(購入金額+登録免許税+不動産取得税等)×100

例えば、年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費300万円、
不動産保有時の運用費が年間100万円の不動産に投資する場合、
表面的利回りと実質利回りは、以下のようになります。

表面利回り(%)=500万円÷5,000万円×100=10.0%
実質利回り(%)=(500万円-100万円) ÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%

10年で回収できるはずが、13年になってしましました。
不動産投資にあたっては、実質利回りをベースに考えましょうね。
また、より長期的に見る場合は、空き室率や修繕費用などを加味するなど
厳しい条件を設定し、より実態にあった利回りを計算する必要があります。
不動産競売の場合、希望の利回りに基づいて入札価額を決める事ができる
ので、入札予想価格は算出しやすいかもしれませんね。

表面利回りの数字に騙されないようにしましょうね。

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