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競売物件のリスクを知る

競売物件の購入失敗談

ケース1. 入札価格を間違えた

入札価格を間違えて困る最大のケースは『桁』の転記ミスです。
550万円と記載するはずだったのに、5500万円にしてしまった場合です。

入札価格の10倍ですから必ず最高価買受人になるのは間違いありません。

では、必ず5500万円を支払わなければならないのかと言うと、そんな馬鹿なことはありません。
保証金額を流せばそれでおしまい、後腐れはないのです。

かりに売却基準価額が400万円だったとしましょう。
ならば、80万円を諦めればそれで済みます。

4年前までは、残金納付を怠ると以後3年の間は競売に入札できないという罰則がありましたが、民事執行法の改正でこの罰則は抹消されました。

しかしながら、こんなミスは無くすべきです。
入札書は必ず複製(コピー)を残すと同時に、価格に違いはないのか何度も確かめる用心深さを徹底するべきです。
基本を守る、おざなりにしない。
どの仕事でも求められる姿勢です。

それから数字はアラビア数字で、入札書の記載手順どおりに記述してください。
例えば『5,000,000』と書くところを『5,000,000.-』『0.-』などと余計な記述がある場合は無効となります。
日頃の癖は封印して手順どおりに記述し、コピーを忘れなければ、あとで確認して安心することが可能です。

ケース2. 占有者とのトラブル

競売物件には占有者がいる場合といない場合があります。
アパートなどの場合は入居者が存在せず、残置動産物もない空き家の状態も珍しくありません。
こうした場合は任意解除と言い、鍵解除の専門家に登記簿謄本と身分証明書を提示して、立会人に内部に有価物がないことを確認の上で、占有解除を終了させることも可能です。

ところが、そんな物件ばかりではありません。

中には「なんだと、この野郎! 俺に出て行けって言うのか」と脅迫まがいのイチャモンを吹っかける人間もごく稀に存在します。
NGアクションは彼らをなだめ、金銭で解決しようとすることです。
話す必要はありません。法律の定める通りに、引渡し命令から強制執行まで粛々と実行してください。

実務にあたっては裁判所から委託を受けた執行官が手助けをしてくれます。
法律の理念が賃借人保護から買受人の権利強化に変更されたので、執行官も買受人の味方になってくれるのです。

また、買受人に直接コンタクトを取ろうとする入居者(いちゃもんをつける占有者)の場合にはもう一歩の対策が必要です。

対象物件のある場所を管轄する警察署の生活保護課、もしくは生活防犯課に相談してください。
競売物件であること、事件番号、そして皆さんが買受人になった事実を証明する書類(残金納付通知書など)を提示して相談すると、彼らは占有者に接触します。
根拠は強制執行妨害罪です。懲役二年以下の犯罪ですから、占有者の態度は改まります。
もしも同様の接触があった場合は、迷わず告発してください。
警察権力は買受人の力強いバックです。恐れる必要はないのです。

ケース3. 借り手が見つからない

 

競売不動産を落札し占有解除も終え、リフォームをしたにもかかわらず、借り手が現れないと困ってしまいます。

(なんで・・わたくしは悪いことをしていないのに)
と、天を仰いでも何も変わりません。賃借人が見つからない原因は大きく3つです。

  1. 周辺の不動産仲介業者が皆さんの物件を知らない
  2. 物件のレベルが賃貸市場に出せるほどになっていない
  3. 家賃が高すぎる

もしかすると、三つの要因の全てが当て嵌まることも少なくありません。

その状況を打破するためには複数の不動産仲介業者に物件を見てもらい、忌憚無く意見を聞く『耳』を持つことです。
NGアクションは言い返すことです。言い返すと、彼らは沈黙します。
そしてお追従を言うこともあるでしょう。
しかしながら、心の中では(だめだこいつ。この物件は当て馬に使うしかないな)と呟いています。

当て馬物件になるのか、それとも本命物件として認知していただくのかはオーナーの心構え次第です。
周辺の不動産仲介業者が認知しレベルを高め、賃料を周辺の貸家と遜色ない程度に抑えれば、内見の数は増加します。

当初はなかなか決まらないかもしれません。
しかし、そこが我慢のしどころです。
ここで仲介業者を頭ごなしに怒鳴ると、内見さえしてくれなくなります。
内見は彼らの無償の労働力があることを忘れてはなりません。
「ありがとね。何か言っていましたか?
 ご要望があればできることならお応えしますので、これからも宜しくお願いします」
へりくだるのではなく、前向きな発言が大切です。

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