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競売物件のメリットとリスクって? - 競売コラム(競売通信)

競売コラム(競売通信)

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競売物件のメリットとリスクって?

今回は「競売不動産のメリットとリスク」を少し考えてみます。よくデメリッ
トという方がおられますが、競馬不動産にデメリットはないのです。

■競売不動産のメリット

★市場よりも割安で不動産を入手できる!
一般市場の不動産に比べて相場の○%安く購入できます。
売却基準価額は、地価公示価格の50%~80%程度で値が付けられます(地方
によって競売市場修正は違いましたね)。入札価格は売却基準価額の80%が
最低入札価格として設定されます(あらかじめ20%は保証金として振り込み
ます)。
必ず落札できる訳ではありませんが、市場よりも低価格で物件を入手できると
いうチャンスが広がります。

★様々な物件が出てくる!
一般市場では価格が高くて手が出ないような物件、例えば最寄駅が近い、東南
角地、環境に優れている等の優良物件も市場よりも安く入手できます。一方、
極端に狭い土地とか三角形などの変形地、公道に接面していない土地やその上
に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地なども、競売の対象となります。
たまにごく希にですが、沖縄県の軍用地や離島なども、、。
通常の不動産取引では流通していないような物件も出てきます。

★売主は裁判所!
売買契約は裁判所と行う事になるので、安心して取引することが出来ます。
落札後の所有権移転などは公正で確実に行われます。
民間の不動産取引の場合、所有権の移転がスムーズに行われないケースもあり
ますが、裁判所が売主なのでそのような心配がありません。複雑な登記簿上の
権利関係も整理されます。

★ローンの利用も可能!
民事法の改正により、不動産競売物件を落札して物件を取得する場合にローン
も利用できます。住居として購入することはもちろん、不動産投資物件として
ローンを利用して競売物件を落札することも可能です。
注)ローンが必ず通る訳ではありません。

■競売不動産のリスク

★購入前に内覧が出来ない!建物の内部を見られない。
一般流通物件を購入する際には、実際に物件の内見ができますが、競売物件は
内覧ができませんが、3点セットの資料の中で物件内部の写真を見る事が出来
ます。
(※法律で内覧制度がありますが、全ての物件で内覧が可能というわけではあ
りません)

★必ず買えるとは限らない。
入札したとしても必ず落札できるものとは限りません。競売の取下げ・取消等
で、入札が中止となる事もあります。

★瑕疵担保責任がない。
一般の不動産売買では売主に瑕疵担保責任が義務付けられていますが、競売は
売主にあたる人が存在しないので瑕疵担保責任はありません。物件の内部の損
傷等に対してのフォローはありません。また、将来、再建築が出来いない場合
もあります。
ただし3点セットの記述が事実と大きく食い違うような場合は、売却許可決定
の取り消しを求めることもできます。

★すぐに住めるとは限らない!
占有者が居る場合、すぐに住めるというわけではありません。立退きが困難な
こともありますが、法的に立退かせることが可能です。
競売物件は基本的に落札者個人が占有者と交渉を行う必要がありますが、一般
の方では交渉が円滑に進まない場合が多いため、不動産のプロに依頼しましょ
う!
			
2014.09.19

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